Analyse du refus d’assouplir les critères d’octroi de crédit immobilier
Le dernier conseil du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) était attendu comme celui de la “dernière chance” pour un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Contre toute attente pour certains, ou en toute logique pour d’autres, l’autorité a tranché : les critères contraignants instaurés en 2022 restent inchangés. Pour l’IOBSP, comprendre les fondements de ce refus est essentiel pour conseiller des clients dont les projets se heurtent parfois à ce mur réglementaire.
Rappel : Les trois piliers du HCSF
Avant d’analyser le refus, il convient de rappeler les règles qui s’imposent désormais juridiquement aux banques (Décision n° D-HCSF-2021-7) :
- Le taux d’effort (endettement) : Plafonné à 35 % des revenus nets de l’emprunteur, assurance emprunteur incluse.
- La durée de l’emprunt : Limitée à 25 ans, avec une extension possible à 27 ans pour les achats en VEFA ou l’ancien avec travaux (représentant au moins 10 % du coût de l’opération).
- La marge de flexibilité : Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle. Cette enveloppe est elle-même fléchée : 70 % doivent aller à la résidence principale (dont 30 % de primo-accédants).
Pourquoi le HCSF a-t-il dit “non” à l’assouplissement ?
Malgré une chute significative de la production de crédits ces derniers mois, le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie et incluant le Gouverneur de la Banque de France, a maintenu ses positions. Trois arguments majeurs soutiennent ce refus.
L’argument de la stabilité financière
Le HCSF considère que ses mesures ont “assaini” le marché. Avant 2021, la dérive des durées et des taux d’effort faisait craindre une bulle de la dette des ménages. En maintenant les 35 %, l’institution protège les banques contre le risque de défaut et les emprunteurs contre le surendettement, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt, bien qu’en stabilisation, restent bien plus élevés qu’en 2020.
L’argument des marges non utilisées
C’est sans doute le point le plus polémique pour les courtiers. Le HCSF souligne que les banques n’utilisent pas pleinement leur marge de flexibilité de 20 %. Selon les dernières données, l’utilisation réelle de cette marge par les banques oscillerait autour de 15 %. Pour le Conseil, il est inutile d’assouplir la loi tant que les banques ne saturent pas les libertés qui leur sont déjà accordées.
L’argument du “reste à vivre” vs “taux d’effort”
Beaucoup réclamaient le retour au calcul par le “reste à vivre”, jugé plus juste pour les hauts revenus. Le HCSF a balayé cette option, estimant que le taux d’effort est un critère plus robuste et plus simple à superviser pour garantir la solidité du système bancaire français dans son ensemble.
Les ajustements techniques : une consolation symbolique ?
Si le cœur des règles ne change pas, le HCSF a tout de même concédé quelques ajustements techniques lors de ses dernières sessions pour fluidifier le marché :
- L’exclusion des intérêts des prêts relais : Pour faciliter les parcours d’achat-revente, la charge d’intérêt du prêt relais peut, sous certaines conditions de quotité (souvent 80 % de la valeur du bien), être exclue du calcul du taux d’effort.
- La gestion pluriannuelle de la marge : Les banques ont désormais plus de souplesse pour compenser un dépassement de leur quota d’exception d’un trimestre sur l’autre, évitant un blocage brutal des dossiers en fin de période.
- Le dispositif de second examen : Le HCSF a soutenu la mise en place par la Fédération Bancaire Française (FBF) d’un système permettant aux clients solvables, dont le prêt a été refusé, de solliciter un réexamen de leur dossier.
Quelles conséquences pour l’IOBSP et son client ?
Pour l’intermédiaire en opérations de banque, ce maintien des critères impose une stratégie de conseil renouvelée.
Le retour en force de l’apport personnel
Avec un taux d’effort bloqué à 35 % et des taux d’intérêt autour de 3,5 % – 4 %, l’apport devient la variable d’ajustement principale. Il ne sert plus seulement à couvrir les frais de notaire, mais à réduire le capital emprunté pour faire “entrer” la mensualité dans les clous du HCSF.
La bataille de l’assurance emprunteur
Puisque le taux de 35 % inclut l’assurance, chaque point gagné sur la délégation d’assurance est une bouffée d’oxygène pour le dossier. La Loi Lemoine devient, plus que jamais, un outil de solvabilisation.
Le rôle de “pédagogue de la norme”
L’IOBSP doit désormais expliquer à son client que le refus n’est pas forcément un manque de confiance de la banque, mais une contrainte légale. Savoir présenter un dossier en démontrant qu’il mérite d’entrer dans la “marge des 20 %” (profil primo-accédant, revenus évolutifs, épargne résiduelle importante) est devenu le cœur du métier.
Conclusion : Vers une normalisation durable
Le refus du HCSF d’assouplir les critères marque la fin de l’ère du crédit “facile” et bon marché. Nous entrons dans une phase de normalisation où la qualité du dossier prime sur le volume. Pour L’IOBETTE, ce constat est clair : l’expertise de l’IOBSP est plus que jamais nécessaire pour naviguer dans un cadre réglementaire strict qui ne semble pas prêt de s’ouvrir.
Le message envoyé par les autorités est limpide : la protection du système l’emporte sur la relance immédiate du volume de transactions. À nous, professionnels, de nous adapter à cette donne pour continuer à transformer les projets de vie de nos clients en réalités bancaires.
Eleonor ZAMATY
Juriste à l’iepb.
