Par l’équipe de l’IOBETTE
Paris, 17 septembre 2046.
Lorsque Léa poussa la porte de l’agence, elle tenait dans sa main une pochette cartonnée.
Julien lui avait pourtant dit que cela ne servait à rien.
— Ils ont déjà tout.
— Je sais.
— Alors pourquoi tu l’as prise ?
Elle regarda la pochette.
— Mon père faisait comme ça.
À l’intérieur, elle avait soigneusement rangé leurs 12 derniers bulletins de salaire hebdomadaires, leurs relevés de comptes, leurs contrats de travail, leurs avis d’imposition et même une attestation de leur employeur.
Julien sourit.
— Ton père faisait des dossiers de crédit en papier ?
— Oui.
— C’est fou !
Ils avaient trente-deux et trente-quatre ans. À eux deux, ils gagnaient 1 950 euros par semaine. Ils avaient économisé 93 000 euros. Ils n’avaient aucun crédit en cours. Ils pensaient donc être de bons clients. La porte vitrée se referma derrière eux.
Sur le mur de l’agence, un écran affichait :
CABINET ARMAND — COURTAGE RÉSIDENTIEL DEPUIS 1998
Puis, quelques secondes plus tard :
Votre logement n’est plus un patrimoine. C’est un projet de vie.
Monsieur Armand vint les chercher. Il devait avoir soixante-dix ans. C’était devenu rare, un courtier de cet âge.
— Monsieur et Madame Delmas ?
— Oui.
— Entrez. J’ai étudié votre dossier.
Léa posa sa pochette sur le bureau. Le courtier la regarda. Il eut un petit sourire.
— Cela faisait longtemps que je n’en avais pas vu une.
— Une quoi ?
— Une chemise de documents.
Il posa la main dessus presque affectueusement.
— Quand j’ai commencé, tout était comme ça.
Il ouvrit son écran.
— Aujourd’hui, votre banque m’a déjà transmis vos revenus, l’administration fiscale, votre historique fiscal, votre employeur, votre projection salariale et votre assureur, votre indice de longévité.
Julien se pencha.
— Notre quoi ?
— Votre indice de longévité. Pour calculer la durée résidentielle.
Il marqua une pause.
— Vous êtes venus pour le K+3 de Vincennes ? 3 pièces à aménager selon vos souhait avec kitchenette parisienne dans le couloir.
Léa acquiesça.
— 68 mètres carrés. 942 000 euros.
Elle inspira.
— C’est bien ça.
Monsieur Armand regarda leurs chiffres.
— Votre dossier est excellent.
Léa sourit.
— Alors nous pouvons l’acheter ?
Le courtier releva les yeux.
— Non.
Quand les voitures ont cessé d’être à nous
Personne ne sut exactement quand cela avait commencé. Plus tard, les économistes cherchèrent une date. Certains choisirent 2025. D’autres 2028. Quelques-uns remontaient jusqu’aux années 2010. Mais la première révolution n’avait pas concerné les logements. Elle avait concerné les voitures.
Pendant près d’un siècle, acheter une automobile avait été simple à comprendre. On choisissait une voiture. On négociait son prix. On l’achetait. Puis on la gardait. Cinq ans. Dix ans. Parfois davantage.
Dans les années 2020, quelque chose avait progressivement changé. Le prix des véhicules avait augmenté. Matières premières. Électronique. Normes environnementales. Sécurité. Équipements obligatoires. Coûts industriels. Les voitures devenaient meilleures. Plus sûres. Plus propres. Plus sophistiquées. Et de moins en moins accessibles.
Alors le marché avait trouvé une solution : on ne vendrait plus véritablement la voiture. On vendrait la mensualité. Location avec option d’achat. Location longue durée. Crédit ballon. Abonnement automobile.
Peu à peu, une question avait disparu des concessions : « Combien coûte cette voiture ? »
Une autre l’avait remplacée : « Combien voulez-vous payer par mois ? »
Ce changement avait paru anodin. Il ne l’était pas. Pour la première fois, une génération entière avait appris qu’elle n’avait pas besoin de posséder un bien pour considérer qu’il était à elle. La voiture était devant la maison. Elle avait choisi sa couleur. Elle avait choisi les sièges. Elle avait choisi les options. Elle disait : « Ma voiture. »
Juridiquement, pourtant, ce n’était pas la sienne. Elle payait pour l’utiliser. Puis elle la rendait. Et elle recommençait. Lorsque la même logique atteignit le logement, personne ne la reconnut immédiatement.
942 000 Euros le K+3
— Pourquoi ne pouvons-nous pas acheter ? demanda Julien.
Monsieur Armand fit pivoter son écran.
— Parce que cela n’aurait aucun sens.
Il affichait une simulation.
Valeur résidentielle : 942 000 €.
Apport disponible : 93 000 €.
Frais d’acquisition et garantie : 71 400 €.
Capital à financer : 920 400 €.
— Avec les règles prudentielles actuelles, poursuivit-il, même sur quarante ans, votre taux d’effort dépasserait largement le plafond.
— Quarante ans ?
Le courtier sourit.
— Vous trouvez cela long ?
Léa hésita.
— Mon père avait emprunté sur 25 ans.
— Je sais.
— Comment pouvez-vous savoir ça ?
— Vous me l’avez indiqué dans votre questionnaire patrimonial.
Il se recula dans son fauteuil.
— Mais votre père a acheté en 2021. Ce n’est plus le même monde.
Il fit apparaître un graphique. Le foncier avait augmenté. La construction aussi.
Les bâtiments devaient désormais répondre aux normes thermiques renforcées, aux obligations de récupération énergétique, aux standards de résilience climatique, aux nouvelles contraintes d’accessibilité et aux normes de sécurité incendie adoptées après 2034.
Aucune de ces réglementations n’était absurde. Certaines avaient même permis de sauver des milliers de vies et de réduire considérablement la consommation énergétique du parc immobilier. Mais chacune avait un coût. Et chaque coût avait été ajouté au précédent.
Dans les grandes métropoles, la rareté du foncier avait fait le reste. Les salaires avaient progressé, les logements beaucoup plus vite.
— C’est pour cette raison, expliqua Monsieur Armand, que nous ne raisonnons plus en acquisition.
— Mais en quoi ?
— En capacité résidentielle.
Il ouvrit une nouvelle page.
PRT — PRÊT RÉSIDENTIEL TRANSMISSIBLE
Durée indicative : 72 ans. Julien se mit à rire. Le courtier ne riait pas.
— Soixante-douze ans ?
— Oui.
— Mais nous serons morts.
— Probablement.
Un silence s’installa.
— Alors à quoi ça sert ?
Monsieur Armand joignit les mains.
— À vous loger.
La grande réforme de 2037
Le Prêt Résidentiel Transmissible n’avait pas été créé pour supprimer la propriété. Au contraire.
La loi du 4 juin 2037 s’intitulait : Loi pour la démocratisation durable de l’accès au logement et la solidarité résidentielle entre générations.
À l’époque, elle avait été présentée comme une grande loi sociale. Et elle l’était probablement. Le taux de propriétaires parmi les moins de quarante ans s’était effondré. Les pouvoirs publics avaient presque tout essayé :
- Prêts bonifiés.
- Garanties publiques.
- Allongement des durées.
- Dissociation du foncier et du bâti.
- Baux réels solidaires.
- Location-accession.
- Organismes fonciers.
- Avantages fiscaux.
- Plafonnement de certaines dépenses.
- Puis déplafonnement d’autres.
Chaque dispositif avait permis à quelques milliers de ménages supplémentaires de se loger. Aucun n’avait résolu l’équation. Le prix d’un logement représentait désormais, dans certaines métropoles, quinze à vingt années de revenus d’un ménage.
Alors était apparue une idée : pourquoi fallait-il absolument rembourser un logement au cours d’une seule vie ?
Les États empruntaient depuis toujours en renouvelant leurs dettes. Les entreprises aussi. Pourquoi le logement devait-il être amorti en vingt, 25 ou trente ans ? Le PRT était né de cette question. Il permettait d’étaler le financement sur soixante, soixante-dix, parfois quatre-vingts ans.
À la mort des occupants, trois possibilités étaient offertes aux héritiers :
- reprendre le contrat ;
- le transférer vers un autre logement ;
- ou restituer le bien à l’établissement résidentiel.
La réforme avait rencontré un immense succès. En trois ans, le nombre de ménages pouvant accéder à un logement avait presque doublé. Le gouvernement avait parlé de : « renaissance de l’accession populaire ». Techniquement, c’était vrai.
« Mais il sera à nous ? »
Léa avait cessé de regarder les chiffres.
— J’ai une question très simple.
— Je vous écoute.
— Si nous signons votre PRT… l’appartement sera à nous ?
Monsieur Armand hésita.
Il exerçait ce métier depuis quarante-six ans. Il connaissait la réponse réglementaire. Il connaissait aussi la vraie réponse.
— Vous disposerez d’un droit résidentiel patrimonial.
— Ce n’est pas ce que je vous demande.
— Je sais.
— Est-ce que l’appartement sera à nous ?
Le vieux courtier regarda par la fenêtre.
— Non.
Julien fronça les sourcils.
— Alors nous sommes locataires.
— Pas exactement.
— Nous payons chaque mois pour habiter dans un appartement qui ne nous appartient pas.
— Oui.
— Donc nous sommes locataires.
— Vous êtes titulaires d’un droit résidentiel cessible, transmissible et partiellement capitalisable.
Julien sourit.
— C’est une très longue façon de dire locataire.
Cette fois, Monsieur Armand sourit aussi.
— C’est pour cela que je préfère votre génération à celle des juristes. Cet appartement finira par appartenir à votre famille. Probablement à vos enfants quand ils seront retraités, ou à leurs petits enfants.
Les nouveaux propriétaires
Les logements n’avaient évidemment pas cessé d’appartenir à quelqu’un. La propriété privée n’avait jamais été supprimée. Elle s’était simplement déplacée.
En 2046, une part croissante du parc résidentiel des grandes villes appartenait à des fonds immobiliers, des compagnies d’assurance, des caisses de retraite, des organismes fonciers, des sociétés de gestion ou des véhicules d’investissement.
L’immeuble que Léa et Julien souhaitaient habiter appartenait à :
EUROPEAN RESIDENTIAL INCOME 2041.
Un fonds créé cinq ans auparavant. Les retraités allemands en détenaient 11 %. Un assureur français, 8 %. Deux fonds de pension néerlandais, 14 %. Le reste était réparti entre plusieurs milliers d’investisseurs.
Léa regarda le nom sur l’écran.
— Donc des gens possèdent notre appartement ?
— Indirectement.
— Mais pas nous.
— Non.
— Et nous allons le payer pendant soixante-douze ans ?
— Vous allez payer pour acquérir et conserver votre droit résidentiel.
— Pendant soixante-douze ans.
— Oui.
Elle réfléchit.
— C’est génial !
Le courtier ne sut pas si elle plaisantait.
La contribution universelle d’occupation résidentielle
Julien parcourait la simulation. Quelque chose attira son attention.
— C’est quoi, la CUOR ?
— La Contribution universelle d’occupation résidentielle.
— Une taxe ?
— Une contribution.
— Donc une taxe.
Monsieur Armand ne répondit pas. La taxe foncière avait posé un problème politique majeur au début des années 2040. Pourquoi continuer à taxer uniquement les propriétaires alors que la majorité des occupants des grandes villes ne l’étaient plus ?
Le Parlement avait donc voté sa suppression. La mesure avait été populaire.
“LA TAXE FONCIÈRE ABOLIE” avaient titré les journaux.
Elle avait été remplacée le même jour par la Contribution universelle d’occupation résidentielle.
Son principe était plus moderne. Chaque occupant contribuait au financement des infrastructures locales en fonction de la valeur d’usage de son logement. Le système était, disait-on, plus équitable.
Julien additionna les lignes :
- Droit résidentiel : 1 684 €
- Contribution universelle d’occupation : 312 €
- Contribution transition climatique : 94 €
- Assurance résidentielle obligatoire : 61 €
- Garantie dépendance résidentielle : 38 €
- Option transmission générationnelle : 79 €
Total mensuel : 2 268 €.
— Et ça augmente ?
— C’est indexé.
— Sur quoi ?
— L’indice résidentiel harmonisé.
— Et lui, il augmente ?
Monsieur Armand réfléchit.
— Jusqu’à présent, oui.
Le père de Léa
Ce soir-là, Léa appela son père. Il avait quatre-vingt-deux ans. Elle lui raconta le rendez-vous. Il resta silencieux.
— Papa ?
— Je suis là.
— Tu en penses quoi ?
— Je ne sais pas.
— Tu avais payé combien ton appartement ?
— Trois cent quatre-vingt mille.
Léa éclata de rire.
— Arrête.
— Je te jure.
— À Vincennes ?
— Oui.
— Mais comment c’était possible ?
Son père rit à son tour.
— À l’époque, on trouvait déjà ça très cher.
— Et tu avais emprunté combien de temps ?
— 25 ans.
Léa resta silencieuse.
— Et après ?
— Après quoi ?
— Après les 25 ans ?
Il ne comprenait pas la question.
— Après, rien.
— Comment ça, rien ?
— J’avais fini de payer.
Cette idée produisit chez Léa une sensation étrange.
— Donc tu pouvais rester dans ton appartement sans mensualité ?
— Évidemment.
Elle connaissait intellectuellement le principe.
Mais l’entendre formulé ainsi lui paraissait presque extravagant.
— Et quand tu mourras, il devient quoi ?
Son père hésita.
— Il sera à toi.
Léa ne répondit pas.
Elle regarda Julien.
Il avait entendu.
— Tu veux dire que je vais recevoir l’appartement ?
— Oui.
— Sans reprendre ton crédit ?
Son père éclata de rire.
— Quel crédit ? Il est remboursé depuis longtemps.
Un silence s’installa. Puis son père reprit, comme s’il venait de se souvenir d’un détail administratif.
— Enfin, il faudra quand même que tu continues à payer la CUOR !
— Mais tu viens de me dire que le crédit était terminé.
— Le crédit, oui. Pas la taxe.
Il marqua une pause.
— À Vincennes, la CUOR est assez élevée : dix mille euros par an !
Léa se redressa.
— Dix mille euros ?
— Mille euros prélevés chaque mois, de janvier à octobre.
— Et les deux autres mois ?
— Ils ont estimé que les propriétaires avaient besoin de respirer.
Julien étouffa un rire.
Son père poursuivit :
— Tu hériteras de l’appartement, bien sûr. Mais il faudra aussi prévoir les droits de succession.
— Combien ?
— Depuis la première réforme de 2027 sur les hauts patrimoines, ils ont augmenté plusieurs fois.
— Mais cette réforme ne concernait pas les très grandes fortunes ?
— Au début, oui.
Il soupira.
— Comme le malus automobile. Au départ, il devait toucher les grosses voitures. Puis il a fini par concerner toutes les voitures. La réforme successorale a suivi le même chemin.
— Combien, alors ?
— Trente-cinq pour cent.
Léa calcula mentalement.
— Sur l’appartement ?
— Sur sa valeur taxable.
— Donc environ quatre cent mille euros ?
— À peu près.
Elle resta silencieuse.
— Mais je n’ai pas quatre cent mille euros.
— Nous espérons t’en laisser assez pour payer les droits.
— Vous espérez ?
— Nous avons commencé à mettre de côté.
— Pour que je puisse hériter de votre appartement ?
— Pour que tu puisses payer le droit d’en hériter.
Après avoir raccroché, Léa resta quelques secondes immobile.
— C’était quand même incroyable, dit-elle.
Julien acquiesça.
— Oui.
Puis il ajouta :
— Ils avaient de la chance.
Signature
Ils retournèrent chez Monsieur Armand trois semaines plus tard. Ils avaient réfléchi. Ils avaient également visité six autres appartements. Les simulations étaient toutes comparables. Ils pouvaient continuer à louer leur deux-pièces pour 1 890 euros par mois, ou payer 2 268 euros pour disposer d’un droit résidentiel sur le trois-pièces.
Ils voulaient un enfant. Le choix leur parut finalement raisonnable.
Monsieur Armand leur présenta les documents. Il y en avait 147 pages.
L’intelligence réglementaire les avait déjà analysés et signalait :
Niveau de compréhension contractuelle : 94 %.
Adéquation du produit au profil : FAVORABLE.
Projection de soutenabilité résidentielle : 87 %.
— Il reste la question de la transmission, expliqua le courtier.
— Nous avons pris l’option.
— Oui. Elle permet à vos descendants de reprendre prioritairement votre droit résidentiel.
Léa fronça les sourcils.
— Donc notre enfant héritera de l’appartement ?
Monsieur Armand la regarda.
Cette fois, il répondit immédiatement.
— Non.
Il fit défiler le contrat.
— Il héritera de votre droit à poursuivre le contrat.
Julien se pencha vers l’écran.
— Et donc des mensualités ?
— Oui.
— Combien ?
— Impossible à prévoir aujourd’hui.
L’écran proposait néanmoins une estimation : Projection 2070 : 2 940 €/mois.
Léa eut un rire nerveux.
— On peut donc transmettre une dette à ses enfants ?
— Juridiquement, ce n’est pas une dette.
— Qu’est-ce que c’est ?
Monsieur Armand chercha ses mots.
— Une continuité résidentielle intergénérationnelle.
Julien regarda Léa.
— Les juristes ont encore gagné.
Ils signèrent.
Chez eux
Ils emménagèrent le 12 novembre. L’appartement était magnifique. Trois pièces. Un balcon. Une cuisine ouverte. Une chambre supplémentaire.
Le soir, ils commandèrent des pizzas livrées par drône et mangèrent assis sur le parquet parce que leur canapé n’avait pas encore été livré.
Léa leva son verre.
— Chez nous.
Julien sourit.
— Chez nous.
Ils étaient heureux. Et pourquoi ne l’auraient-ils pas été ? Ils avaient un appartement. Ils pouvaient le décorer. Faire des travaux sous réserve d’autorisation. Le transmettre. Changer de titulaire. Transformer leur droit résidentiel en garantie pour certains crédits. Tout ressemblait à la propriété. Presque tout.
Quelques mois plus tard, Léa découvrit qu’elle était enceinte. Ils l’annoncèrent à leurs parents.Son père pleura.
— Vous avez choisi un prénom ?
— Arthur.
Le téléphone de Julien vibra.
Il regarda l’écran.
BANQUE HABITAT+
Félicitations. Votre changement de situation familiale a bien été enregistré.
Julien fronça les sourcils.
Un deuxième message apparut.
Arthur Delmas a été ajouté comme bénéficiaire potentiel de votre option de transmission résidentielle.
Puis un troisième.
Préparez dès aujourd’hui son avenir résidentiel.
L’écran afficha une simulation.
Arthur Delmas
Droit résidentiel transmissible estimé à sa majorité : 2 940 €/mois.
Souhaitez-vous commencer à épargner pour lui ?
Deux boutons apparurent.
OUI
PLUS TARD
Julien regarda Léa. Elle tenait encore dans sa main l’échographie de leur fils. Puis elle regarda autour d’elle. Le parquet. Les murs. Le balcon. La chambre qu’ils allaient préparer. Leur appartement. Elle pensa soudain à la phrase de son père : “Après les 25 ans, rien.”
Elle comprit alors ce qu’il avait voulu dire. Ce n’était pas seulement son crédit qui s’arrêtait. Un jour, il avait fini de payer pour avoir le droit d’habiter chez lui.
Elle regarda de nouveau l’écran. 2 940 €/mois. Arthur n’était pas encore né. Mais sa première mensualité l’attendait déjà.
Une fiction, vraiment ?
Nous sommes en 2026. Le Prêt Résidentiel Transmissible n’existe pas. La Contribution universelle d’occupation résidentielle non plus. Aucun établissement bancaire ne calcule la mensualité immobilière d’un enfant avant sa naissance. Et heureusement !
Tout ce que vous venez de lire est une fiction. Mais toutes les briques qui ont permis de la construire, elles, ne le sont pas.
Nous avons simplement pris plusieurs transformations déjà visibles et poussé leurs conséquences suffisamment loin pour poser une question : et si, après avoir progressivement renoncé à posséder nos voitures, nous finissions par renoncer à posséder nos logements ?
L’automobile constitue un précédent intéressant. Pendant des décennies, le prix constituait l’information centrale de l’achat. L’évolution des modes de financement a progressivement installé une autre logique : celle de l’usage et de la mensualité.
Le consommateur ne finance plus nécessairement un actif qu’il conservera longtemps. Il finance la possibilité de l’utiliser pendant une période donnée.
Cette logique possède une efficacité économique incontestable : elle rend immédiatement accessible un bien dont le prix facial serait devenu difficilement supportable. Mais elle transforme aussi profondément le rapport au patrimoine.
L’immobilier connaît, pour des raisons différentes, ses propres mutations. Le coût du foncier, celui de la construction, les contraintes énergétiques et environnementales, les normes techniques, les coûts de financement et la concentration de la demande dans certains territoires exercent simultanément une pression sur l’accessibilité des logements.
Face à cette difficulté, nous avons déjà commencé à dissocier ce qui, autrefois, paraissait indissociable ; le foncier et le bâti peuvent être séparés, l’occupation et la propriété peuvent l’être également, le bail réel solidaire permet ainsi, dans certaines conditions, d’acquérir les droits réels attachés au logement sans acquérir le terrain sur lequel il se trouve. La location-accession organise, quant à elle, une période de jouissance précédant éventuellement l’acquisition.
Ces dispositifs poursuivent un objectif légitime : rendre l’accession possible lorsque le modèle classique ne fonctionne plus. Mais leur existence révèle aussi quelque chose : nous cherchons déjà des solutions permettant de continuer à habiter là où il devient de plus en plus difficile d’acheter selon le schéma traditionnel.
Notre PRT de 72 ans est fictif. L’idée selon laquelle une dette immobilière pourrait dépasser l’horizon économique d’une seule génération ne relève cependant plus totalement de la science-fiction. Et c’est peut-être là que se trouve la véritable question. Pendant longtemps, le logement a rempli simultanément plusieurs fonctions. C’ était un toit, une dépense, une épargne forcée, un actif, une protection pour la retraite, et enfin un patrimoine transmissible.
Lorsque le crédit était remboursé, le ménage disposait d’un bien dont la valeur pouvait être mobilisée, vendue ou transmise.
Que se passe-t-il si nous dissocions progressivement ces fonctions ?
On peut parfaitement garantir à chacun un droit durable au logement sans garantir à chacun l’accumulation d’un patrimoine immobilier. Économiquement, les deux choses sont différentes. Socialement, elles le sont encore davantage. Car une société de locataires peut parfaitement fonctionner. Mais elle ne produit pas la même distribution du patrimoine qu’une société de propriétaires. Et derrière la question du logement apparaît alors celle de l’héritage.
Les générations qui ont massivement accédé à la propriété au cours de la seconde moitié du XXe siècle transmettent aujourd’hui des logements dont les crédits sont souvent totalement remboursés. Si les générations suivantes accèdent davantage à des droits d’usage, à des propriétés partielles, à des baux de longue durée ou à des financements ne s’amortissant plus au cours d’une seule vie, que transmettront-elles à leur tour ?
C’est précisément pour cette raison que notre fiction ne raconte pas la disparition de la propriété privée.
Elle raconte quelque chose de beaucoup plus plausible : son déplacement.
Les logements existeraient toujours. Ils auraient toujours une valeur. Ils auraient toujours des propriétaires. La question serait simplement de savoir qui. Le monde de 2046 n’a pas supprimé la propriété. Il a même continué à la protéger. Il a seulement cessé de garantir qu’un ménage ordinaire puisse encore y accéder. Et c’est ainsi que, sans révolution, sans décret abolissant la propriété, sans grand soir et sans même que personne ne l’ait véritablement décidé, une société peut changer de modèle.
Une mensualité après l’autre.
Nous espérons que vous avez apprécié notre travail de projection fictionnelle.
L’équipe de juristes de l’iepb.
