En 2025, les primo-accédants ont retrouvé une place centrale dans le crédit immobilier français. Plus nombreux dans la production, prioritaires dans une partie de la flexibilité HCSF et directement concernés par l’élargissement du PTZ, ils obligent aussi les courtiers à repenser la construction des dossiers. Apport, durée, solvabilité, dispositifs aidés et pédagogie : la primo-accession redevient un terrain stratégique pour l’intermédiation.
Un retour qui change la physionomie du marché
Le retour du crédit immobilier en 2025 ne s’est pas fait avec les mêmes emprunteurs qu’avant la crise des taux. Derrière le rebond de la production se dessine une transformation plus profonde de la demande : les primo-accédants ont repris une place centrale dans le marché. Selon l’ACPR, ils représentent 43,7 % de la production de crédits à l’habitat en 2025, contre 40,6 % en 2024. Dans le même temps, la part de l’investissement locatif recule à 12,0 %, contre 14,9 % un an plus tôt.
Ce déplacement n’est pas anecdotique. Il modifie directement la clientèle des banques et, par ricochet, celle des courtiers. Le primo-accédant n’est pas seulement un emprunteur qui achète son premier logement : c’est souvent un dossier plus contraint en apport, plus sensible à la durée, aux frais annexes, au coût de l’assurance et à la moindre variation de taux. Il a aussi besoin d’un accompagnement plus pédagogique, parce qu’il découvre simultanément l’achat immobilier, le financement bancaire et les dispositifs publics qui peuvent compléter son plan de financement.
La Banque de France confirme cette poussée. Sur l’ensemble de 2025, les primo-accédants représentent environ 44 % de la production de crédits à l’habitat hors renégociations. Et si l’on ne considère que les prêts destinés à l’acquisition de la résidence principale, leur poids est encore supérieur : ils représentaient 55 % des emprunteurs en mai 2025. Il faut donc bien distinguer les dénominateurs, mais le mouvement est clair : le redémarrage du marché profite très largement à ceux qui entrent dans la propriété.
HCSF : une règle commune, mais une flexibilité pensée aussi pour la primo-accession
Le cadre est désormais bien connu des professionnels, mais il mérite d’être rappelé tant il structure les dossiers des primo-accédants.
La décision du HCSF impose aux établissements un taux d’effort qui ne doit pas excéder 35 % des revenus et une maturité qui ne doit pas dépasser 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires de différé d’amortissement existe lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée, notamment dans certaines opérations comportant des travaux ou une construction. Ces règles sont juridiquement contraignantes pour les établissements, mais elles ne créent jamais un droit au crédit pour l’emprunteur.
Les banques disposent cependant d’une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. À l’intérieur de cette enveloppe, au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être consacrée aux acquisitions de résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants. Cette dernière sous-enveloppe est comprise dans les 70 % précédents. En pratique, le HCSF définit le primo-accédant comme la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt.
L’ACPR observe qu’en 2025 les établissements ont utilisé 16,6 % de leur production dans le cadre de cette flexibilité, contre un plafond de 20 %. La marge existe donc réellement et elle est mobilisée, mais elle reste une ressource rare. Pour le courtier, la conséquence est importante : un dossier à 36 % de taux d’effort ne doit jamais être présenté comme “conforme grâce aux 20 %”. Il s’agit d’un dossier dérogatoire dont la banque décide seule l’allocation, en tenant compte de ses propres quotas, de sa politique de risque et de la qualité globale du client.
Le PTZ redevient une pièce maîtresse du plan de financement
Le retour des primo-accédants coïncide aussi avec un renforcement du prêt à taux zéro. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ dans le neuf a été élargi à l’ensemble du territoire et de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves. Le dispositif reste soumis à des plafonds de ressources et à la condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, sauf exceptions prévues par les textes.
Dans le neuf, la quotité du PTZ peut atteindre 50 % du coût de l’opération retenu dans la limite des plafonds applicables pour les ménages relevant de la première tranche de ressources. Pour une maison individuelle neuve, les quotités sont plus basses : de 30 % à 10 % selon la tranche. Dans l’ancien, le PTZ reste notamment mobilisable en zones B2 et C sous conditions de travaux. Il ne finance jamais seul l’opération : il vient compléter un ou plusieurs autres prêts.
Son intérêt dépasse l’absence d’intérêts. Un PTZ bien intégré peut réduire le coût global du financement et, grâce au différé possible selon les ressources, améliorer la construction du plan de remboursement. Mais il doit être modélisé correctement dans le taux d’effort et dans le calendrier des échéances. Pour le courtier, la maîtrise du PTZ n’est donc pas un supplément de service : pour une partie de cette nouvelle clientèle, elle devient un élément central de l’ingénierie du financement.
La Banque de France souligne d’ailleurs que l’encours des prêts à taux zéro a continué de progresser en 2025 et représentait 3,6 % des encours de crédits à l’habitat à la mi-2025. Le retour de la primo-accession et le regain du PTZ se renforcent donc mutuellement.
L’apport : la grande ligne de fracture entre les candidats à l’achat
C’est probablement sur l’apport que se joue une grande partie de la sélection.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA constate que l’effort d’apport personnel s’est considérablement accru depuis 2019, même s’il a commencé à se détendre en 2025. Sur les huit premiers mois de 2025, le niveau de l’apport personnel recule de 9,3 % sur un an, mais il reste supérieur de plus de 30 % à celui de 2019. L’Observatoire souligne que le plafonnement du taux d’effort a particulièrement pénalisé les ménages faiblement dotés en apport : jeunes, primo-accédants, familles nombreuses et emprunteurs modestes.
Les données de CAFPI donnent un ordre de grandeur plus concret, mais elles ne portent que sur sa propre clientèle. Au premier semestre 2025, le courtier observe chez les primo-accédants un apport moyen proche de 57 900 euros, soit environ 20 % du coût de l’opération, contre près de 62 700 euros un an plus tôt. Le profil moyen relevé est âgé d’environ 35 ans et emprunte un peu plus de 220 000 euros sur environ 23 ans et demi. Ces chiffres ne valent donc pas moyenne nationale, mais ils illustrent la réalité commerciale : même quand l’apport baisse, il reste élevé pour un ménage qui achète pour la première fois.
Pour le courtier, le sujet ne consiste pas seulement à demander “combien avez-vous d’apport ?”. Il faut déterminer ce que cet apport doit financer, ce qu’il est prudent de conserver en épargne de sécurité et comment la banque valorise les différents types d’épargne. Un dossier qui consomme toute la trésorerie disponible pour atteindre un apport maximal peut être moins rassurant qu’un dossier conservant une réserve après l’acquisition.
Des durées plus longues pour retrouver de la solvabilité
Le deuxième levier est la durée. Selon l’ACPR, la maturité moyenne des crédits immobiliers à l’octroi atteint 22,4 ans en 2025. Les données de la Banque de France montrent que les primo-accédants vont encore plus loin : pour les acquisitions de résidence principale, la durée moyenne atteignait 23 ans et 8 mois au printemps 2025.
Cette durée n’est pas un simple choix de confort. Elle traduit la nécessité de répartir sur une période plus longue le coût de biens qui restent chers au regard des revenus, malgré la détente des taux. Elle permet de contenir la mensualité et donc le taux d’effort, mais elle renchérit le coût total du crédit et peut réduire les marges de manœuvre futures du ménage. Le conseil du courtier doit donc dépasser la recherche de la mensualité la plus basse.
France, Europe, Royaume-Uni : la difficulté d’accéder à la propriété est loin d’être française
Le phénomène dépasse largement la France. Même s’il n’existe pas de statistique parfaitement harmonisée permettant de comparer, pays par pays, la part annuelle des primo-accédants dans la production de crédit, plusieurs indicateurs permettent de replacer le marché français dans son environnement.
Eurostat indique qu’en 2024, 68,4 % des habitants de l’Union européenne vivaient dans un logement dont ils étaient propriétaires, mais seulement 24,3 % de la population était propriétaire avec un crédit immobilier ou un prêt en cours. Surtout, la Commission européenne observe que l’accession s’est dégradée chez les jeunes adultes dans de nombreux pays : entre 2015 et 2024, le taux de propriétaires a notamment diminué de cinq points en Allemagne et en Espagne.
Les régulateurs européens ont d’ailleurs largement adopté des outils comparables à ceux du HCSF. Selon la BCE, 18 des 21 pays de l’union bancaire disposaient en 2025 d’au moins une mesure macroprudentielle agissant directement sur les emprunteurs : plafond de LTV (ratio hypothécaire), de DSTI (taux d’effort), de DTI (endettement total par rapport aux revenus annuels) ou de durée. La France n’est donc pas une exception dans l’encadrement du crédit ; sa particularité réside davantage dans la combinaison d’un plafond de taux d’effort, d’une limite de durée et d’une marge de flexibilité explicitement orientée vers les résidences principales et les primo-accédants.
Le Royaume-Uni offre un contraste éclairant. La Banque d’Angleterre estime qu’au premier trimestre 2025 les first-time buyers représentaient 53 % des nouveaux crédits immobiliers, une part proche de ses plus hauts niveaux depuis le début des années 1990. Mais l’obstacle principal reste l’apport : le dépôt moyen versé par un primo-accédant britannique représentait environ 60 % de son revenu annuel en 2024. La Banque d’Angleterre estime en outre qu’une large majorité des candidats potentiels ne disposaient pas d’une épargne suffisante pour constituer même un apport de 5 % sur un logement médian correspondant à leur marché local.
Autrement dit, la France n’est pas seule à voir revenir les primo-accédants dans les statistiques tout en maintenant une barrière d’entrée élevée. Partout, la question n’est plus seulement celle du taux nominal : elle concerne simultanément le prix des logements, l’épargne préalable, les règles prudentielles et le rapport entre prix et revenus.
Pour les courtiers, changer de méthode autant que de clientèle
Cette nouvelle sociologie impose enfin une évolution pratique du métier. Le dossier du primo-accédant doit être construit comme un véritable plan de financement et non comme une simple demande de taux.
Il faut vérifier très tôt l’éligibilité au PTZ et aux prêts réglementés ou aidés, intégrer correctement les différés, raisonner sur le reste à vivre et pas seulement sur le taux d’effort, documenter l’origine de l’apport, préserver si possible une épargne résiduelle, anticiper les frais de garantie, de notaire et de courtage, et comparer plusieurs stratégies de durée. Il faut également présenter clairement à la banque les éléments qui expliquent la qualité du dossier : stabilité professionnelle, trajectoire de revenus, gestion des comptes, capacité d’épargne antérieure et cohérence du projet.
La pédagogie devient tout aussi importante. Beaucoup de primo-accédants arrivent avec une idée très précise du prix du bien qu’ils souhaitent acheter, mais une connaissance beaucoup plus imprécise du coût réel de l’opération. Le rôle du courtier est aussi de traduire le projet immobilier en équation financière compréhensible et soutenable.
Le retour des primo-accédants est donc une bonne nouvelle pour le marché, mais surtout une opportunité professionnelle. En 2025, ils ne constituent plus une clientèle périphérique que l’on accompagne lorsque le dossier est facile. Ils sont devenus l’un des moteurs de la production de crédit. Et dans un environnement où l’accès au financement dépend davantage qu’avant de l’apport, de la durée, du HCSF et des dispositifs complémentaires, leur besoin d’intermédiation est probablement plus fort que jamais.
Pour les courtiers, la conclusion est simple : le marché a changé de clients, il faut maintenant adapter la manière de les financer.
Marc MILESI
Juriste à l’iepb
