Après deux années de contraction brutale, le crédit immobilier français a retrouvé en 2025 une dynamique que beaucoup n’osaient plus vraiment espérer quelques mois auparavant. La production s’est nettement redressée, les transactions immobilières sont reparties, les prix ont cessé de décroître et les banques ont progressivement desserré leurs conditions d’offre. Pour autant, le marché n’est pas revenu à la situation exceptionnelle de 2021 ou du début de 2022. Le redémarrage est réel, mais il s’effectue dans un environnement profondément transformé : taux plus élevés, réglementation macroprudentielle désormais solidement installée, durées d’emprunt longues et exigences renforcées en matière de solvabilité.
C’est tout l’intérêt de l’étude publiée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, Le financement de l’habitat en 2025. Achevée le 15 juillet 2026, elle permet de prendre du recul sur une année qui aura probablement constitué un tournant : celui du passage de la crise du crédit immobilier à une phase de normalisation.
Avant le redémarrage, deux années de rupture
Pour comprendre 2025, il faut revenir quelques années en arrière.
Entre la fin de 2021 et le début de 2024, le paysage du financement immobilier a changé à une vitesse rarement observée. Les taux moyens des nouveaux crédits immobiliers, proches de 1,1 % à la fin de 2021, ont grimpé jusqu’à environ 4,2 % au début de 2024. L’augmentation du coût de refinancement des banques, dans le sillage du resserrement monétaire de la Banque centrale européenne, s’est progressivement répercutée sur les emprunteurs.
La conséquence a été mécanique : à mensualité constante, la capacité d’emprunt des ménages s’est contractée. Beaucoup de projets sont devenus impossibles à financer sans augmentation de l’apport, baisse du prix d’acquisition ou allongement de la durée du crédit.
Le marché immobilier a alors connu un ajustement simultané par les volumes et par les prix. La production de crédits s’est effondrée, les transactions ont fortement reculé et les établissements de crédit ont, pendant une partie de la période, subi une compression sévère de leurs marges.
L’année 2024 apparaît aujourd’hui comme le point bas de ce cycle. L’ACPR rappelle d’ailleurs que les encours de crédits à l’habitat avaient connu une contraction historique, la production nouvelle étant devenue insuffisante pour compenser l’amortissement des crédits existants.
Mais à partir du milieu de l’année 2024, le mouvement s’inverse progressivement.
La détente des taux redonne de l’oxygène
La première explication du redémarrage tient évidemment aux taux.
Après leur forte hausse, les taux des crédits immobiliers ont commencé à diminuer à partir de la mi-2024. Cette détente s’est poursuivie jusqu’au milieu de l’année 2025, avant une phase de stabilisation.
En décembre 2025, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat s’établissait ainsi à 3,08 %. L’ACPR relève néanmoins une légère remontée au début de 2026, jusqu’à environ 3,2 % en mars.
Il faut mesurer ce que représente une telle évolution pour les candidats à l’acquisition.
Une baisse d’un point de taux ne signifie pas simplement quelques dizaines d’euros économisés sur une mensualité. Sur vingt ou vingt-cinq ans, elle modifie significativement la capacité d’emprunt et peut suffire à rendre de nouveau finançable un projet qui ne l’était plus quelques mois auparavant.
Cette amélioration des conditions financières a donc permis à une partie de la demande immobilière de revenir progressivement sur le marché.
Elle s’est accompagnée d’un autre phénomène : le retour d’une concurrence bancaire plus visible. Après une période pendant laquelle certains établissements avaient fortement limité leur production, voire momentanément cessé de chercher activement de nouveaux dossiers immobiliers, le crédit est redevenu un outil de conquête commerciale.
Cette évolution est particulièrement importante pour les courtiers. Un marché dans lequel les banques souhaitent de nouveau produire est mécaniquement plus favorable à l’intermédiation qu’un marché dans lequel elles rationnent leur offre.
171 milliards d’euros de crédits : la reprise est spectaculaire
Les chiffres publiés par l’ACPR sont sans ambiguïté.
La production annuelle de crédits à l’habitat atteint 171,3 milliards d’euros en 2025, contre 132,7 milliards en 2024, soit une progression d’environ 29 % en un an.
Hors renégociations, le rebond est encore plus marqué : la production augmente de 33,2 %, pour atteindre environ 147 milliards d’euros.
Cette distinction est importante.
Une hausse de la production qui serait principalement alimentée par des renégociations de crédits existants traduirait surtout un phénomène financier. Or ce n’est pas ce que l’on observe en 2025. La part des renégociations recule au contraire, passant de 17,1 % à 14,4 % de la production.
Autrement dit, la croissance provient bien de nouveaux financements et donc, dans une large mesure, du retour des projets immobiliers.
La production représente désormais 7,1 % du PIB, contre 5,5 % l’année précédente. L’ACPR souligne également que la progression française a été supérieure à celle observée dans plusieurs grandes économies comparables de la zone euro.
Après le choc de 2023 et 2024, la machine du crédit immobilier s’est donc véritablement remise en marche.
Le marché immobilier lui-même recommence à respirer
Le crédit ne pouvait évidemment pas repartir durablement sans reprise des transactions.
Sur ce point également, l’année 2025 marque une rupture.
Les ventes dans l’ancien augmentent de 12,5 % sur un an. Selon l’ACPR, elles retrouvent ainsi des niveaux proches de ceux observés en 2017 et 2018. Dans le même temps, la baisse des prix s’interrompt. À l’échelle nationale, les prix progressent même légèrement, de l’ordre de 1 % sur l’année.
Cette stabilisation est essentielle.
Durant la période précédente, les acheteurs étaient confrontés à un double problème : des taux beaucoup plus élevés, mais des vendeurs qui tardaient souvent à intégrer cette nouvelle réalité dans leurs prix.
Il fallait donc résoudre une équation difficile : financer avec des taux à 4 % des logements encore valorisés sur la base d’un environnement dans lequel les crédits coûtaient 1 ou 1,5 %.
La correction progressive des prix, l’augmentation des revenus nominaux et la baisse des taux ont contribué à restaurer une partie de la solvabilité perdue.
Le recul des prêts relais constitue d’ailleurs un indice supplémentaire de cette amélioration. Leur part tombe à 6,4 % de la production, tandis que les prêts relais prorogés diminuent également. Pour l’ACPR, cette évolution traduit un marché devenu plus fluide.
Des emprunteurs capables d’emprunter davantage
Le redémarrage se lit également dans le montant des opérations financées.
Le montant moyen des nouveaux crédits progresse de 5,8 % en 2025, pour atteindre 193 948 euros, contre 183 354 euros l’année précédente.
Cette hausse reflète notamment la récupération d’une partie de la capacité d’emprunt liée à la détente des taux.
Mais cette amélioration ne signifie pas que les emprunteurs ont retrouvé les conditions extrêmement favorables du début de la décennie.
La durée moyenne des nouveaux prêts atteint désormais 22,4 ans. La maturité résiduelle moyenne des encours s’élève quant à elle à 16,4 ans, soit un niveau historiquement élevé.
Une partie du regain de solvabilité continue donc à être obtenue grâce à l’allongement des financements.
Cette durée constitue désormais une caractéristique structurelle du marché français : le crédit sur vingt-cinq ans n’est plus exceptionnel pour les ménages les plus jeunes.
Le grand retour des primo-accédants
L’une des évolutions les plus intéressantes du rapport concerne la composition de la demande.
Les primo-accédants représentent 43,7 % de la production de crédits en 2025, contre 40,6 % un an auparavant. À l’inverse, la part destinée à l’investissement locatif tombe à 12 %, contre 14,9 % en 2024.
Cette évolution est importante pour les professionnels du courtage.
La reprise du marché n’est donc pas principalement portée par les investisseurs. Elle repose largement sur des ménages qui achètent leur résidence principale, et notamment sur ceux qui entrent pour la première fois dans la propriété.
Le phénomène est cohérent avec le cadre HCSF, dont une partie de la marge de flexibilité des établissements doit bénéficier prioritairement à certains dossiers de résidence principale et aux primo-accédants.
Il oblige aussi les courtiers à adapter leur accompagnement. Le primo-accédant dispose souvent de moins d’apport, connaît moins bien les mécanismes de financement et doit parfois arbitrer entre le coût du bien, la durée du prêt, les travaux et les différents frais annexes.
Le rôle pédagogique de l’IOBSP devient alors aussi important que sa capacité à trouver une banque.
Reprise ne signifie pas retour au crédit facile
C’est probablement le message central du rapport de l’ACPR.
La production augmente fortement, mais les banques n’ont pas pour autant abandonné leurs critères de risque.
Le taux d’effort moyen des nouveaux emprunteurs reste stable à 30,4 %. La part des prêts dont le taux d’effort dépasse 35 % atteint 16,2 %, contre 15,3 % l’année précédente, mais demeure très inférieure aux 27,9 % observés en 2020.
La part des crédits d’une durée supérieure à 25 ans se limite à 7 %.
La norme du Haut Conseil de stabilité financière joue ici un rôle déterminant.
Depuis 2022, le cadre macroprudentiel impose notamment une référence de 35 % pour le taux d’effort et une durée maximale de 25 ans, sous réserve des cas et marges de flexibilité prévus par la décision.
En 2025, les banques utilisent davantage cette flexibilité : 16,6 % de la production dépasse au moins l’un des critères de référence, alors que la marge maximale autorisée est de 20 %.
Le marché se détend donc, mais dans des limites très précises.
Pour les courtiers, la distinction est essentielle : l’existence de cette flexibilité ne crée aucun « droit à dérogation » pour l’emprunteur. Elle constitue un outil prudentiel laissé à l’établissement, qui conserve la maîtrise de son allocation.
Un modèle français qui reste particulièrement robuste
L’ACPR insiste également sur une caractéristique fondamentale du crédit immobilier français : sa structure demeure très protectrice face aux risques de taux.
Près de 99,6 % des crédits produits en 2025 sont à taux fixe. Par ailleurs, 97,4 % des encours bénéficient d’une sûreté ou d’une garantie.
Cette configuration distingue nettement la France de certains marchés étrangers davantage exposés aux taux variables.
Un emprunteur français ayant souscrit un crédit à taux fixe ne voit pas sa mensualité augmenter lorsque les taux directeurs remontent. Le choc monétaire affecte donc essentiellement les nouveaux entrants sur le marché et non les emprunteurs déjà financés.
C’est l’une des raisons pour lesquelles la remontée spectaculaire des taux observée entre 2022 et 2024 n’a pas provoqué en France une explosion des défauts de paiement.
Le risque de crédit demeure faible, même si l’ACPR relève quelques signes d’augmentation : les nouveaux passages en défaut représentent environ 0,62 % des encours sains et les encours classés en niveau 3 IFRS 9, c’est-à-dire les crédits pour lesquels la banque estime que le risque de non-remboursement s’est fortement dégradé et qui nécessitent donc un provisionnement spécifique, atteignent 1,2 %. Le coût du risque reste extrêmement limité, à environ 0,03 % des encours.
2026 rappelle déjà que rien n’est définitivement acquis
Le terme de « redémarrage » est donc parfaitement adapté à 2025. Mais il serait prématuré de parler d’un retour aux années fastes.
Les premières données 2026 intégrées par l’ACPR invitent déjà à la prudence.
Au premier trimestre, la progression de la production de nouveaux crédits ralentit nettement : elle n’est plus que de 3 % par rapport au premier trimestre 2025. Les transactions se stabilisent et les prix enregistrent un léger recul en comparaison annuelle. Les taux, après leur décrue, ont également légèrement remonté au début de l’année.
Le marché reste donc extrêmement sensible aux conditions de financement.
Pour les professionnels du crédit, c’est probablement la nouvelle normalité : moins de volatilité qu’en 2023, mais plus de sélectivité qu’en 2021.
Une reprise qui redonne toute sa place au courtier
Pour les IOBSP, le bilan de 2025 est finalement assez encourageant.
Le marché est reparti, les emprunteurs sont revenus, les banques produisent de nouveau et les projets ont retrouvé une certaine fluidité. Mais parallèlement, le financement est devenu plus complexe.
Les taux restent très supérieurs à ceux connus pendant près d’une décennie. Les règles HCSF structurent désormais durablement l’octroi. Les durées sont longues, l’apport conserve une importance considérable et la capacité à présenter correctement un dossier aux établissements demeure déterminante.
Le courtier retrouve ainsi un environnement qui correspond précisément à sa valeur ajoutée : comparer, expliquer, optimiser et orienter un dossier vers les établissements susceptibles de l’accepter.
L’année 2025 ne marque donc pas le retour du « crédit facile ».
Elle marque quelque chose de probablement plus durable : le retour du crédit possible.
Et après deux années pendant lesquelles de nombreux ménages avaient été purement et simplement exclus du marché par la hausse brutale des taux, la nuance est loin d’être anodine.
Source principale : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, Analyses et Synthèses n°183-2026 – Le financement de l’habitat en 2025, juillet 2026.
Eleonor ZAMATY
Juriste à l’iepb
