Chaque fois que le crédit immobilier traverse une période de turbulences, une même question revient : le modèle français est-il encore adapté aux réalités économiques d’aujourd’hui ?
Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) vient de publier un rapport de plus de cent pages consacré au financement de l’acquisition de la résidence principale. Le document est dense, sérieux et unanimement adopté par les membres du Comité. Sa conclusion est limpide : le modèle français constitue un équilibre qu’il convient de préserver.
Faut-il pour autant partager sans réserve cet enthousiasme ? Pour les IOBSP, la réponse mérite probablement davantage de nuances.
Un modèle qui a incontestablement fait ses preuves
Le CCSF rappelle plusieurs caractéristiques qui distinguent le crédit immobilier français.
La première est la prédominance du prêt amortissable à taux fixe. Près de 99 % des crédits immobiliers sont accordés à taux fixe, transférant ainsi le risque d’une remontée des taux vers l’établissement prêteur et offrant à l’emprunteur une visibilité complète sur ses mensualités pendant toute la durée du financement.
À cette particularité s’ajoutent plusieurs mécanismes de sécurisation : l’assurance emprunteur, le cautionnement mutuel, le taux d’usure et une politique d’octroi fondée sur la capacité de remboursement plutôt que sur la seule valeur du bien immobilier.
Sur ce point, les chiffres donnent raison au CCSF : le taux de défaut des crédits immobiliers français demeure exceptionnellement faible depuis plusieurs décennies. Comparé à de nombreux pays européens ou nord-américains, le marché français a traversé les différentes crises immobilières avec une remarquable stabilité. Il serait donc malhonnête de nier les qualités de ce modèle. Mais cette réussite soulève une autre question.
Un faible taux de défaut signifie-t-il que le système est optimal ?
Le rapport met naturellement en avant la très faible sinistralité des crédits immobiliers. Pour autant, ce constat ne suffit pas, à lui seul, à démontrer que le système est le meilleur possible. Une banque qui ne financerait que les emprunteurs présentant le moins de risques afficherait mécaniquement un excellent taux de remboursement. Cela ne signifierait pas nécessairement qu’elle finance efficacement l’économie.
Autrement dit, le faible nombre de défauts peut traduire deux réalités très différentes : une excellente maîtrise du risque… ou une sélection particulièrement sévère des candidats à l’emprunt. Cette distinction mérite d’être posée.
Une prudence parfois difficile à concilier avec l’économie d’aujourd’hui
Le marché du travail n’est plus celui des années 1990. Le salariat demeure largement majoritaire, mais les indépendants, les dirigeants de sociétés, les professions libérales, les consultants, les auto-entrepreneurs ou encore les investisseurs représentent aujourd’hui une part importante du tissu économique français. Or ces profils continuent souvent à rencontrer davantage de difficultés pour accéder au crédit.
Il ne s’agit pas d’une discrimination juridique. Le Code de la consommation ne prévoit évidemment aucune hiérarchie entre un fonctionnaire, un salarié du secteur privé ou un entrepreneur. En pratique, les politiques de risque des établissements de crédit privilégient cependant les revenus les plus stables et les plus facilement prévisibles.
Pour un courtier, cette réalité est quotidienne. Deux emprunteurs disposant d’un patrimoine comparable peuvent recevoir des réponses très différentes selon la nature de leurs revenus.
La solvabilité avant le patrimoine
Le CCSF revendique un modèle fondé sur la capacité de remboursement plutôt que sur la valeur du bien immobilier. Cette philosophie constitue effectivement une protection contre les excès observés dans certains pays où l’immobilier servait principalement de garantie patrimoniale. Mais cette approche possède également ses limites.
Un entrepreneur peut disposer d’un patrimoine immobilier conséquent, d’une maison largement remboursée ou d’actifs valorisés, tout en rencontrant des difficultés pour financer un projet de développement. À l’inverse, dans plusieurs pays, les mécanismes de refinancement hypothécaire permettent de mobiliser plus facilement la valeur d’un patrimoine existant afin de financer une activité économique, des travaux ou un investissement.
La France reste relativement prudente sur ce terrain. Cette prudence protège les ménages contre un endettement excessif. Elle peut également freiner certains projets pourtant économiquement viables.
Une question que le rapport laisse ouverte
Le rapport du CCSF défend avec conviction le modèle français. Il met également en garde contre certaines évolutions européennes, notamment les nouvelles exigences prudentielles susceptibles d’augmenter le coût du crédit ou de fragiliser le système de cautionnement. Sur ce point également, ses arguments méritent d’être entendus.
En revanche, le document s’attarde peu sur une interrogation pourtant essentielle : combien de projets ne voient jamais le jour faute d’avoir franchi le filtre des politiques d’octroi ?
Combien d’entrepreneurs, d’indépendants, d’investisseurs ou de retraités disposant d’un patrimoine solide renoncent à un projet parce que leur profil ne correspond pas aux modèles traditionnels d’analyse bancaire ?
Le rapport mesure avec précision les crédits accordés. Il dit beaucoup moins de choses sur ceux qui ne le sont pas.
Le rôle plus que jamais essentiel des IOBSP
C’est probablement là que les courtiers trouvent toute leur utilité. Le métier d’IOBSP ne consiste pas uniquement à rechercher le meilleur taux. Il consiste aussi à comprendre un parcours professionnel, à valoriser un patrimoine, à présenter un projet entrepreneurial, à expliquer des revenus atypiques et à identifier l’établissement dont la politique de risque sera la plus adaptée. À mesure que les profils des emprunteurs se diversifient, cette expertise prend une valeur croissante.
Le rapport du CCSF rappelle utilement les forces du modèle français. Les courtiers, eux, savent qu’un bon système de financement ne se mesure pas seulement au faible nombre d’impayés. Il se mesure aussi à sa capacité à accompagner ceux qui créent, investissent, innovent et participent au développement économique.
Et c’est peut-être sur ce point que le débat mérite aujourd’hui d’être ouvert.
Marc MILESI
Juriste à l’iepb
