Refus de prêt : la protection du Courtier en crédit contre le procès intenté par son Client découle, à la fois, de la précision du contrat de mandat et des actes qu’il a réalisé.

Par : Maître Katarzyna Hocquerelle (www.avocatlegal.com) et Maître Laurent Denis (www.endroit-avocat.fr).

Katarzyna Hocquerelle, Avocat, vous accompagne dans les problématiques juridiques de votre activité économique.

Laurent Denis, Avocat, exerce, diffuse, enseigne et critique le droit de la distribution bancaire et d’assurance.

Des rejet de prêt plus fréquents pour les emprunteurs : la politique publique du crédit, restrictive, entraîne davantage de refus de prêts immobiliers, y compris, ce qui est le comble, à des emprunteurs solvables. Sans parler même des phases de remontées de taux, durant lesquelles le refus des banques d’appliquer les règles juridiques de calcul du Taux Annuel Effectif Global gonfle artificiellement les TAEG, jusqu’à bloquer certains prêts au motif d’un dépassement supposément usuraire. Le refus de prêt comporte des risques financiers pour le Consommateur. Ce dernier est tenté de les répercuter sur le Courtier en crédit, par la voie judiciaire. La conjugaison de la qualité du contrat de mandat et des actes réalisés par le Courtier protège efficacement cet Intermédiaire en crédit contre les manœuvres du Consommateur dépourvu de prêt.

Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion 29 avril 2026 

Lien vers la décision :

Lien vers le commentaire détaillé (Village de la Justice) : 

Des principes juridiques soutiennent que les dispositions de la promesse de vente sont inopposables au Courtier en crédit.

Deux principes généraux du Droit servent cet objectif : celui de l’effet relatif des contrats ; et celui du consentement individuel à une obligation.

Le litige qui conduit un Courtier en crédit immobilier au tribunal en cas de refus de prêt est désormais classique et répandu : une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt est passée entre le candidat à l’acquisition et le vendeur (dans ce litige : le 15 juin 2021), le bénéficiaire devait disposer d’un prêt au terme d’un délai imparti (le 21 septembre 2021) ; la promesse est suivie d’un contrat mandat de recherche de prêt, entre le bénéficiaire de la promesse et un Courtier intermédiaire en opérations de banque en crédit (le 29 juillet 2021). En dépit des efforts de ce Courtier, l’obtention du prêt échoue. Le promettant réclame au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation (dans ce litige : environ 20.000 euros). Croyant améliorer sa défense, le Client assigne le Courtier pour diverses fautes, l’appelant en garantie pour payer les condamnations éventuelles à sa place.

La Cour d’appel constate que les demandes de prêt effectivement déposées ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles, lisibles dans la promesse de vente.

En premier lieu, les Juges de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion analysent que la promesse de vente du litige et le contrat de mandat du Courtier en crédit ne forment pas un « ensemble contractuel » dans lequel les deux contrats seraient liés. La Cour d’appel rejette la qualification d’ensemble contractuel pour les deux contrats, de promesse de et de mandat de recherche de prêt, car l’une des deux conditions juridiques consacrant cet ensemble fait défaut. Un ensemble contractuel suppose : (i) que l’exécution de plusieurs contrats soit nécessaire à la réalisation de la même opération et (ii) que le co-contractant connaissait l’existence de cette opération au moment de son consentement. Les juges soulignent que la promesse de vente et le mandat « […] ne concourent pas à la réalisation d’un projet ou une opération économique unique, ce que, d’ailleurs, le contrat de mandat précise expressément.» De même, le contrat de mandat examiné à l’occasion de ce litige prévoit que le mandant « reconnaît avoir été informé que si le taux, le montant et/ou la durée du prêt sollicité ne corresponde(nt) pas aux termes du compromis de vente, toutes les conséquences juridiques y afférentes ne sauraient engager la responsabilité [du courtier]. » 

La Cour d’appel souligne que seul le bénéficiaire de la promesse, le Client, est tenu par l’engagement de délai d’obtention du prêt, ainsi que par les obligations de communication avec le notaire et avec les promettants. Le contrat de mandat du courtier prévoit la faculté de communication du courtier à des tiers, sans l’ériger en obligation à sa charge. 

La Cour en déduit sans difficulté, comme les premiers juges, que la condition suspensive doit être réputée accomplie, avec sa conséquence : le Client du Courtier, bénéficiaire de la promesse, doit payer au promettant l’indemnité d’immobilisation. Le Client se retourne donc contre le Courtier pour couvrir ce paiement. Sans succès, dans ce cas.

Le devoir de conseil du Courtier en crédit suppose… l’obtention d’un crédit.

La condition suspensive, même précisée par la promesse ou par le compromis, n’engage donc pas systématiquement le Courtier en crédit. Ce dernier est responsable au titre de ses propres fautes éventuelles, par ses manquements aux obligations, soit du contrat de mandat de recherche de prêt, soit des règles juridiques générales qui s’appliquent à sa profession réglementée. Le Courtier doit démontrer la bonne réalisation de toutes ses obligations. Le Consommateur également : il échoue dans cette démonstration.

Le Client réclame du Courtier qu’il démontre ses obligations « de conseil, de diligence, de rendre compte et de loyauté. » La Cour d’appel utilise les règles du contrat de mandat pour examiner ces obligations, ainsi que l’obligation spéciale de conseil en crédit. Pour les trois dernières de ces obligations, jetées dans le désespoir par le Consommateur (de diligence, de rendre compte, de loyauté) : celui-ci ne démontre pas qu’il a fourni au courtier la copie de la promesse de vente, le mandat ne mentionnant pas la date limite de présentation d’une offre de prêt. Au passage, démontant une fable courante, en faisant bonne lecture du droit en vigueur, l’arrêt souligne que le Courtier n’a pas la responsabilité de l’analyse de la solvabilité du candidat à l’emprunt, seulement celle de sa situation financière.

Rappelons aussi, contrairement à une autre fable répandue, que l’obligation de conseil en crédit est propre au Courtier en crédit ainsi qu’à ses préposés (MIOB ou Salariés). Après une analyse fort détaillée, la Cour d’appel conclut en jugeant que le Courtier n’est pas tenu à ce devoir de conseil en crédit, en cas d’absence de crédit. Elle ajoute même que le Courtier en crédit n’a pas d’obligation de mise en garde en crédit, affirmation pourtant sans fondement dans le Droit en vigueur. Elle expose les actions réalisées par le Courtier pour rechercher le prêt convoité, rappelant que celui-ci peut se contenter « […] de limiter le dépôt à seulement une demande, sans engager sa responsabilité en l’absence d’engagement contractuel en sens différent. » Elle observe qu’il a accompli ces diligences dans un laps de temps restreint, en pleine période estivale (mandat du 29 juillet), date postérieure d’un mois et demi à celle de la signature du compromis, qui n’arrange pas la défense du consommateur. 

Surtout : cette passivité du Consommateur, bénéficiaire de la promesse, ressort nettement des faits. Ce dernier a manqué à ses obligations d’information au notaire et au promettant. Il a dédaigné la proposition de résolution amiable (du 26 octobre 2021), alors même que celle-ci, en pareil litige, est souvent de nature à clore les manquements de ce bénéficiaire en réduisant les frais. Pour la Cour d’appel : « […] encore faut-il que l’emprunteur ait eu une attitude « loyale » ou du moins non fautive : il doit être actif » (faire une demande de crédit conforme à ce qui est convenu et durant la durée de validité de la condition suspensive).

En l’absence de manquement imputable au courtier, donc en l’absence de démonstration d’un lien causal entre ses actes et la perte de l’indemnité d’immobilisation, en l’absence de tout devoir de conseil en crédit faute de prêt, le Courtier échappe à toute responsabilité pour perte de chance, contrepartie usuelle du défaut de conseil, ainsi qu’au titre d’un préjudice moral. Résultat final : le Consommateur est condamné à payer, seul, l’indemnité d’immobilisation au promettant.

Les difficultés récurrentes suscitées par l’exigence acharnée d’« attestations de refus de prêt » que les banques n’ont aucune obligation légale de produire.

Cette nouvelle affaire judiciaire de refus de prêt pousse à commenter, une nouvelle fois, la situation judiciaire surréaliste provoquée par l’exigence obstinée « d’attestations de refus de prêt » pour justifier des refus de prêt. De telles attestations sont absentes de ce litige : le juge s’appuie fort utilement sur les preuves apportées par le Courtier, de ses diligences. 

Il serait grand temps que les pratiques, notariales et celles des agents immobiliers, tirent les conséquences juridiques de l’absence de toute obligation faite aux prêteurs d’émettre des attestations de refus de prêt. L’obstination perverse à exiger contractuellement des bénéficiaires de promesses ou de compromis de vente qu’ils produisent des attestations de prêt émanant d’établissements de crédit agréés est, tout simplement, infecte. Elle nourrit activement ce contentieux, qui encombre les tribunaux civils.

En effet : les banques sont libres de refuser des crédits et n’ont aucune obligation, notamment légale, de remettre des attestations de refus de prêt. En cas de refus, les établissements de crédit agréés demeurent libres d’attester, ou non, avoir été sollicités et avoir refusé un financement. Lorsque ces établissements daignent produire de telles attestations de refus de prêt, ils le font selon leurs propres procédures internes, sans pratique homogène d’un établissement de crédit agréé à un autre, avec des libellés et avec des manquements qui alimentent également les litiges mentionnés. 

Conséquence : demander à un acquéreur de communiquer des pièces (les attestations de refus) que les banques n’ont aucune obligation de produire fait peser sur lui le risque d’une obligation certes contractuelle, impossible à délivrer. Or, toute obligation contractuelle doit être « […] possible et déterminée ou déterminable. » Dans un avant-contrat, exiger d’un acquéreur de communiquer une attestation que les banques n’ont aucune obligation de lui remettre caractérise le caractère juridiquement « impossible » d’une telle obligation. Aussi : toute demande impérative de production d’attestation de refus émanant d’un établissement de crédit agréé, d’une banque, étant dépourvue de tout fondement juridique est dépourvue de tout effet juridique. 

Depuis 2014, la jurisprudence pose le principe général que le dépôt d’une demande de prêt auprès d’un courtier en crédit équivaut à celui effectué directement auprès d’un établissement de crédit agréé. Le souci d’employer utilement le temps judiciaire commanderait d’extirper toute référence à des attestations de refus de banques des promesses et des compromis de vente : soit la simple preuve du dépôt d’une demande de prêt par le consommateur, en principe tracée électroniquement, soit le contrat de mandat donné à un courtier en crédit, suffisent amplement pour démontrer le bon accomplissement des diligences de recherche d’un prêt et même : pour en examiner le détail, si nécessaire.

Si le Courtier en crédit immobilier prend des précautions, à la fois dans la rédaction de son contrat de mandat et dans les actions qu’il réalise avec le Client, alors le droit n’inflige pas à ce Courtier en crédit la responsabilité de l’effectivité de la condition suspensive d’obtention de prêt. Ni la caducité de la promesse, ni la réalisation de la condition suspensive pour défaut de diligence, ni l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation ne constituent des faits automatiquement générateurs de la responsabilité du Courtier en crédit. Pourtant, plusieurs facteurs peuvent déclencher la responsabilité du Courtier. Pour s’en protéger, la rédaction du contrat de mandat est déterminante, de même que sa mise à jour fréquente. Une bonne rédaction contractuelle ne suffit pas : les actions réalisées par le Courtier et, surtout, les preuves qu’il collecte aux quelques moments essentiels de sa prestation, permettent définitivement de le protéger contre les demandes des Consommateurs dépourvus de prêt immobilier.

Points d’attention, en pratique pour l’IOBSP :

• L’IOB doit bien expliquer au Client que le refus de prêt peut résulter de règles générales (politique publique restrictive formalisée par les HCSF, normes internes des banques) et pas seulement de sa situation financière personnelle, afin de limiter les incompréhensions et les tensions,
• Bien rédiger le contrat de mandat, en particulier : bien préciser que le contrat de mandat ne concourt pas à la même opération économique que celle du contrat de promesse de vente (ou de compromis de vente) ; bien préciser que les prêts sollicités peuvent ne pas correspondre aux caractéristiques du prêt à solliciter selon la promesse ou le compromis de vente,
• Ne pas répondre, même brièvement, à un courrier d’Avocat sollicitant des sommes après un refus de prêt. Il est essentiel en défense de faire répondre à un Avocat par un autre Avocat,
• Attention aux contrats d’assurance de responsabilité civile professionnelle qui ne laissent pas au Courtier le libre choix d’un Avocat en cas de litige : ils sont faciles à résilier à temps, au profit d’assurances laissant intacte cette essentielle liberté de choix en cas de contentieux,
• Attention à la formalisation des étapes essentielles de recherches de prêt durant les périodes de congés généralisés, comme les congés d’été,
• Bien conserver les éléments des refus de prêts, notamment les principaux échanges écrits aux dates essentielles du projet (mails, sms), y compris en cas de départ du préposé concerné.

Copyright© Laurent Denis & Katarzyna Hocquerelle, 2026. Article réalisé pour le magazine « IOBETTE publié par l’IEPB. Cet article demeure la propriété intellectuelle exclusive des deux auteurs. Toute autre reproduction, diffusion ou usage qui serait non autorisé par les deux auteurs, quels que soient les supports ou les moyens utilisés, est strictement interdit et constitue un délit de contrefaçon. L’article peut être cité ainsi : « Laurent Denis & Katarzyna Hocquerelle, « SON TITRE » (voir en-tête d’article), IOBETTE de l’IEPB, année 2026. »