Un outil, quatre régimes, une maîtrise professionnelle.
On parle beaucoup, dans les colonnes de la presse spécialisée, des courtiers en crédit immobilier. De leurs joutes avec les banques, de la règle des 35 %, de la durée maximale de 25 ans, de la fameuse marge de flexibilité de 20 %. Le HCSF est devenu, au fil des ans, le personnage central d’un feuilleton où les mandataires non exclusifs en regroupement de crédits font pourtant figure de grands absents.
C’est une injustice éditoriale, car le “rachat de crédits” (RAC) est précisément, dans une période d’inflation persistante et de pression sur le reste à vivre, l’outil de premier recours pour les ménages en situation de tension budgétaire. Et c’est aussi, paradoxalement, l’opération la plus mal comprise, y compris par ceux qui la pratiquent.
Alors prenons le temps d’y voir clair. Car entre la norme HCSF, le seuil des 60 %, la garantie hypothécaire et le taux d’usure, le RAC est un terrain réglementaire à quatre dimensions. Et ignorer l’une d’elles, c’est prendre le risque de construire un dossier bancal, voire, pour l’IOBSP, de tomber sous la critique de l’ACPR.
Le HCSF s’applique-t-il vraiment au regroupement de crédits ?
Un RAC hypothécaire doit-il obligatoirement respecter la barre des 35 %
Et le taux d’usure, dans tout cela, est-ce celui du crédit immobilier ou du crédit à la consommation ?
Trois questions. Trois réponses qui ne sont pas celles que l’on croit.
Premier contresens : le HCSF ne s’applique pas au RAC.
C’est la première idée reçue qu’il faut balayer. Contrairement à ce que l’on entend régulièrement, y compris chez certains professionnels chevronnés, la décision HCSF D-2021-7 du 29 septembre 2021 exclut formellement les regroupements de crédits de son champ d’application.
Le texte est pourtant limpide. L’article 1er de la décision dispose qu’elle s’applique aux contrats de crédit mentionnés à l’article L.313-1 du Code de la consommation, “à l’exception des crédits relais, des crédits faisant l’objet d’une renégociation, de ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes, et de ceux résultant d’un regroupement de crédits”.
Relisez la phrase. Elle mérite qu’on s’y arrête.
Ni le taux d’effort de 35 %, ni la maturité maximale de 25 ans, ni la marge dérogatoire de 20 % ne s’imposent, juridiquement, à un regroupement de crédits, même hypothécaire, même lorsque la part immobilière dépasse 60 % du montant total. Le HCSF n’en veut pas, et il l’a écrit noir sur blanc.
Cette exclusion n’est d’ailleurs pas un caprice du régulateur. Elle obéit à une logique économique de bon sens : le RAC s’adresse, par construction, à des emprunteurs dont le taux d’endettement est déjà supérieur à 35 %, voire 50 % ou 55 %. Leur imposer de revenir sous la barre des 35 % reviendrait à leur refuser l’outil même qui permet de redescendre. Le HCSF lui-même l’a confirmé en juin 2021, en rappelant que “la recommandation ne fait pas obstacle aux rachats et renégociations de crédits dès lors qu’ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité”.
Alors pourquoi entend-on partout que le RAC doit “respecter le HCSF” ?
Parce que les banques et sociétés de financement appliquent leurs propres plafonds internes, et qu’ils ne sont pas fixés par le HCSF mais par leurs politiques d’octroi. Dans la pratique, les spécialistes du RAC tolèrent un taux d’endettement post-opération jusqu’à 45%, parfois 50% pour les revenus élevés ou les dossiers hypothécaires solides. Ce n’est pas une norme HCSF : c’est une discipline prudentielle qui relève des articles L.313-16 du Code de la consommation (devoir de vérification de solvabilité) et des orientations ACPR/ABE sur l’octroi et le suivi des prêts.
La distinction n’est pas sémantique. Elle est juridique. Et elle change radicalement le discours à tenir au client.
Deuxième niveau : la qualification juridique, ou le double critère méconnu
Une fois le HCSF écarté, encore faut-il savoir à quel régime obéit le nouveau crédit. Et là, deux critères distincts, mais trop souvent confondus, dictent la qualification.
Critère n°1 — Le seuil des 60 % (article L.314-11 et article R.314-19 du Code de la consommation)
Dans une opération mixte, dès lors que la part des crédits immobiliers représente 60 % ou plus du montant total de l’opération de regroupement, capital restant dû, intérêts, commissions, taxes et pénalités inclus, le nouveau crédit est soumis au régime du crédit immobilier. En-deçà, c’est le régime du crédit à la consommation qui s’applique.
Critère n°2 — La prise de garantie hypothécaire (héritage de la loi Lagarde du 1er juillet 2010)
Dans le cas d’un regroupement de crédits avec prise de garantie hypothécaire, l’opération relève obligatoirement de la réglementation applicable au crédit immobilier, et ce quelle que soit la nature des crédits regroupés. Un RAC 100% conso peut ainsi basculer dans le régime immobilier par la seule prise d’hypothèque.
La combinaison des deux produit quatre configurations, que tout IOBSP devrait afficher au-dessus de son bureau :
| Configuration | Régime applicable | Taux d’usure de référence |
| RAC sans garantie, part immo < 60 % | Crédit à la consommation | Conso (8,67 % au T2 2026) |
| RAC sans garantie, part immo ≥ 60 % | Crédit immobilier | Immobilier (selon durée) |
| RAC avec hypothèque, part immo < 60 % | Crédit immobilier (Lagarde) | “Conso” (selon CRD repris) |
| RAC avec hypothèque, part immo ≥ 60 % | Crédit immobilier | Immobilier (selon durée) |
Critère n°3 — la nature du contrat
Le point subtil, et qui échappe à nombre d’intermédiaires, tient dans la troisième ligne : la nature du contrat n’influence pas à elle seule le taux d’usure applicable. C’est la composition des encours rachetés, calculée sur les capitaux restants dus au jour de l’opération, qui détermine l’usure de référence.
Dit autrement : on peut parfaitement éditer une offre de crédit immobilier (régime protecteur Lagarde), avec hypothèque en garantie, mais se voir appliquer le taux d’usure du crédit à la consommation parce que la part immobilière reprise est inférieure à 60 %.
Et le corollaire, tout aussi important : la trésorerie complémentaire demandée par l’emprunteur ne peut pas être intégrée au calcul pour gonfler artificiellement la part immobilière. La répartition se fait uniquement sur les CRD repris. Toute tentative de contournement par la trésorerie est un artifice réglementairement caduc.
Troisième niveau : l’effet ciseau du RAC hypothécaire
C’est ici que le dossier se complique véritablement pour les mandataires non exclusifs.
Rappelons les seuils d’usure applicables au deuxième trimestre 2026, tels que publiés par la Banque de France le 27 mars 2026 :
| Catégorie de crédit | Taux d’usure T2 2026 |
| Prêt immobilier taux fixe < 10 ans | 4,00 % |
| Prêt immobilier taux fixe 10-20 ans | 4,48 % |
| Prêt immobilier taux fixe ≥ 20 ans | 5,19 % |
| Prêt immobilier taux variable | 5,00 % |
| Prêt relais | 6,20 % |
| Crédit conso > 6 000 € | 8,61 % |
L’écart est saisissant. Un RAC qualifié d’immobilier sur 20 ans et plus est plafonné à 5,19 % TAEG. Un RAC qualifié de conso est plafonné à 8,67 %. Soit 315 points de base d’écart pour des profils d’emprunteurs objectivement comparables.
Or le profil du client en RAC hypothécaire est, par nature, plus risqué qu’un primo-accédant classique : cumul de dettes antérieures, endettement élevé, parfois incidents de paiement récemment purgés, âge souvent avancé et donc assurance emprunteur coûteuse. Tous les ingrédients du TAEG sont tendus vers le haut :
- les frais de mainlevée des garanties antérieures ;
- les frais d’inscription de la nouvelle hypothèque ou d’IPPD ;
- la rémunération de l’intermédiaire ;
- le coût de l’assurance emprunteur, qui pour un senior peut à lui seul représenter 0,80% à 1,50% de TAEA.
Additionnez tout cela à un taux nominal déjà relevé pour absorber le risque, et l’on se retrouve à quelques points de base du plafond d’usure immobilier. C’est “l’effet ciseaux” bien connu de 2022-2023, mais appliqué cette fois à des profils pour lesquels il est beaucoup plus difficile d’attendre, l’emprunteur en RAC n’ayant pas, lui, la possibilité d’attendre un trimestre ou 2 trimestres pour que la situation s’améliore.
La délégation d’assurance emprunteur n’est plus, dans ce contexte, un argument marketing. Elle est un outil d’ingénierie financière décisif. Un écart de TAEA de 0,60 % obtenu par délégation peut faire la différence entre un dossier qui passe et un dossier qui casse. Les mandataires non exclusifs en RAC, du fait de leur positionnement pluriel (L.519-4 CMF), sont d’ailleurs particulièrement bien placés pour orchestrer cette articulation, à condition de savoir la facturer.
Quatrième niveau : le miroir déontologique de la convention de rémunération.
On ne peut pas parler sérieusement du regroupement de crédits sans parler de la convention de rémunération qui l’encadre et sans revenir sur le communiqué de l’ACPR du 16 mai 2023, qui a asséné quelques vérités utiles à la profession.
Deux règles cardinales structurent le mandat de recherche de capitaux en RAC.
La première, issue de l’article L.519-6 du CMF et de l’article L.321-2 du Code de la consommation : aucun versement ne peut être exigé de l’emprunteur avant la mise à disposition effective des fonds. Les avances sur honoraires, largement pratiquées en zone grise par certains acteurs, sont tout simplement illégales.
La seconde est déontologique, mais plus corrosive encore. L’ACPR, au terme d’une série de contrôles thématiques, a observé que les IOBSP intègrent quasi systématiquement, sans l’accord explicite de leur client, leur rémunération dans le nouveau crédit, quand bien même le client disposerait de la trésorerie pour la payer directement. Et qu’ils y ajoutent fréquemment une trésorerie supplémentaire non sollicitée.
Le problème ? Comme le souligne le régulateur lui-même : la rémunération des IOBSP est proportionnelle au montant financé. Le conflit d’intérêts est donc structurel, pas accidentel.
Selon l’autorité de contrôle, la mécanique est redoutable : en finançant les honoraires IOBSP et la trésorerie par le crédit lui-même, on gonfle le capital emprunté, on étale le remboursement, on augmente mécaniquement le TAEG, rapprochant ainsi dangereusement le dossier du seuil d’usure, et on alourdit la charge d’intérêts totale sur toute la durée. Le « gain mensuel » fièrement présenté au client n’est souvent que le produit mathématique de l’allongement, pas le résultat d’un traitement structurel de son endettement.
Un regroupement de crédits mal conçu peut aggraver la situation qu’il prétend traiter. C’est exactement le constat de l’ACPR, et il devrait être affiché dans chaque cabinet d’IOBSP.
Le vrai rôle du RAC : architecte de capacité d’emprunt
Reprenons alors la question initiale : le regroupement de crédits est-il un outil pour « passer sous la barre des 35 % HCSF » ?
La réponse mérite d’être nuancée. Le HCSF ne s’applique pas au RAC, on l’a vu, mais cette exclusion réglementaire fait du regroupement de crédits, paradoxalement, l’instrument privilégié de reconstitution de la capacité d’emprunt HCSF-compatible. Et c’est là que se joue l’essentiel de l’activité réelle des mandataires non exclusifs en RAC. Le client-type n’est pas, contrairement à une idée reçue, un ménage en détresse à 70 % d’endettement. C’est aussi un couple de cadres ou de professionnels libéraux à 40-45 % de taux d’effort, parfaitement solvable, sans incident, mais bloqué dans ses projets : impossible de financer une résidence secondaire, un investissement locatif en Denormandie ou en Pinel, l’achat de la résidence principale après une accession précédente, ou le rachat de parts de SCI.
Le RAC sert alors à reconstituer une marge réglementaire : on regroupe les crédits conso et éventuellement le crédit immobilier en cours, on rallonge la durée résiduelle, on ramène le taux d’endettement de 42 % à 28 %, et on libère 300 à 500 euros de mensualité disponible pour le nouveau projet. Lequel sera, lui, soumis aux 35 % du HCSF et désormais finançable.
C’est précisément le métier d’architecte de capacité d’emprunt que le mandataire non exclusif en RAC exerce. Et il s’appuie pour cela sur des techniques d’ingénierie financière que peu de courtiers en immobilier maîtrisent à ce niveau de finesse :
- Le lissage de prêts, qui consiste à calibrer le nouveau crédit pour que la mensualité globale (RAC + crédits maintenus) reste constante ou suive un profil prédéfini, particulièrement utile lorsqu’on conserve un crédit immobilier ancien à taux bonifié qu’il serait absurde d’inclure dans le rachat ;
- Le différé d’amortissement partiel ou total, qui réduit la mensualité initiale et fait artificiellement baisser le taux d’endettement apparent au moment de l’instruction du nouveau projet immobilier ;
- Les paliers d’amortissement progressifs, qui font coïncider l’extinction du RAC avec un événement patrimonial identifié (départ en retraite, fin d’une pension alimentaire, sortie de scolarité) ;
- L’articulation avec une délégation d’assurance sur mesure, qui peut à elle seule libérer plusieurs dizaines d’euros de mensualité supplémentaire.
- Voir avec certains financeurs qui acceptent que l’assurance ne soit pas une condition d’octroi du prêt et qui permet de ne pas compter alors son montant dans le TAEG.
Cette inversion de perspective change tout dans le discours commercial et dans l’architecture du dossier. Le mandataire non exclusif en RAC n’est pas un vendeur de mensualité réduite. Il est un ingénieur de la trajectoire patrimoniale du ménage. Il doit, dans l’intérêt exclusif du client (L.519-4 CMF), s’interroger :
- Quel est le projet final du client : libérer du reste à vivre, ou reconstituer une capacité d’emprunt pour un projet identifié ?
- Faut-il regrouper l’ensemble des crédits, ou préserver un crédit immobilier ancien à taux historiquement bas ?
- La garantie hypothécaire est-elle indispensable, ou imposée pour confort bancaire ?
Ce sont ces questions qui distinguent le professionnel du simple apporteur d’affaires. Et ce sont elles qui, à terme, traceront la ligne entre les IOBSP qui survivront à la prochaine vague de contrôles ACPR et les autres.
Sortir de l’angle mort éditorial
La presse spécialisée a longtemps traité les mandataires non exclusifs en regroupement de crédits comme le parent pauvre du courtage en crédit immobilier. C’est une erreur de perspective. Le RAC n’est pas un sous-produit du crédit immobilier. C’est un régime juridique autonome, avec ses exclusions, ses critères de qualification, ses taux d’usure hybrides, ses exigences déontologiques propres. Et c’est surtout, dans une économie où le reste à vivre des ménages se comprime, l’un des rares outils qui permettent d’éviter la bascule vers le surendettement.
Marc MILESI
Juriste à l’iepb
