Le 29 avril 2026, la proposition de loi visant à assouplir les normes du Haut Conseil de stabilité financière a été retirée par son auteur au cours de la séance plénière de l’Assemblée nationale. C’est la deuxième fois en deux ans, quasiment jour pour jour, que la même tentative se fracasse contre le même obstacle. Pour les IOBSP, le message est clair : les règles du jeu ne changeront pas de sitôt. Il faut apprendre à jouer avec !
La sensation d’un régulateur intouchable
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est une autorité macroprudentielle discrète, peu connue du grand public, mais dont les décisions pèsent directement sur des millions de projets immobiliers en France. Depuis sa décision du 29 septembre 2021 (D-HCSF-2021-7), applicable au 1er janvier 2022, elle impose aux établissements prêteurs deux contraintes cumulatives : le taux d’effort de l’emprunteur ne peut excéder 35 % de ses revenus, et la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, sauf dans le cas de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération. Une marge dérogatoire de 20 % de la production trimestrielle de prêts permet aux banques de s’écarter de ces critères, sous conditions.
Ces règles ont été saluées lors de leur mise en place comme un rempart contre le surendettement des ménages. Elles sont depuis lors régulièrement critiquées : par les professionnels du crédit, par une partie du monde politique, et même par certains économistes pour leur rigidité structurelle. Le problème central est simple : le taux d’effort à 35 % est une mécanique aveugle, qui exclut du crédit des ménages parfaitement solvables dont le reste à vivre, pourtant confortable, n’est jamais pris en compte. Beaucoup d’entre vous ont eu la visite d’un couple dans la cinquantaine, 17 000 € / mois de revenus, bonne retraite prévisible, bon apport, mais taux d’endettement dépassé à cause de l’assurance !
Acte I : le naufrage de 2024
En janvier 2024, le député Renaissance Lionel Causse dépose une première proposition de loi visant à corriger cette rigidité. Le texte est ambitieux dans sa version initiale : il entend permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle des 35 % lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que l’emprunteur ne présente pas de risque d’endettement excessif, la notion de « reste à vivre » devant alors servir de critère de substitution. Le texte propose également d’élargir la composition du HCSF à dix membres, en y intégrant un député et un sénateur désignés par la présidence de leurs chambres respectives.
Le gouvernement, par la voix de Bruno Le Maire et Guillaume Kasbarian, soutient l’initiative. Mais la Banque de France et la Banque centrale européenne s’y opposent fermement. En commission, le texte est profondément remanié : la possibilité pour les banques de déroger librement aux normes est supprimée, remplacée par une rédaction beaucoup plus prudente laissant au HCSF lui-même le soin de fixer les conditions de dérogation. L’essentiel de la réforme est éviscéré avant même d’arriver en séance. Dans la nuit du 29 au 30 avril 2024, Lionel Causse retire sa proposition : le texte, dit-il, n’a « plus aucun sens et plus aucune raison d’être ».
Acte II : le remake de 2026
Deux ans plus tard, contre toute attente, une nouvelle proposition de loi apparaît sur le site de l’Assemblée nationale. Déposée le 14 avril 2026 sous le numéro 2652 et intitulée « visant à enrichir les dispositions applicables au Haut Conseil de stabilité financière », elle porte les mêmes objectifs que son aînée : introduire le reste à vivre comme critère d’appréciation, démocratiser la gouvernance du HCSF par l’intégration de parlementaires. L’exposé des motifs est différent. Les modifications proposées sont, à quelques mots près, identiques.
Le professeur Jérôme Lasserre Capdeville, qui a immédiatement repéré le dépôt du texte et alerté la communauté juridique sur LinkedIn, relevait avec perspicacité cette curiosité : même combat, nouveau costume. La commission des finances de l’Assemblée adopte le texte le 10 avril 2026, mais dans une version déjà largement édulcorée. La possibilité d’une dérogation autonome des banques disparaît à nouveau. L’article relatif à la composition du HCSF est amendé de toutes parts : la France Insoumise fait adopter que les parlementaires désignés le soient « au sein des oppositions parlementaires », la majorité vote contre son propre texte, et des exigences déontologiques renforcées sont ajoutées pour éviter tout conflit d’intérêts.
On apprend dans l’article du Professeur Lasserre Capdeville que des associations professionnelles de courtiers, qui s’étaient associées à la démarche dans sa version originale, ont finalement dénoncé le résultat ; le texte final leur paraissant vide de toute portée opérationnelle.
Acte III : même dénouement, même date
Le 29 avril 2026, le texte est soumis au vote en séance plénière. Les débats sont houleux. Le député Lionel Causse tente de défendre ce qui reste de sa proposition. Mais de nouveaux amendements, soutenus cette fois par le gouvernement lui-même, achèvent de dépouiller le texte de ses dernières dispositions utiles, notamment la durée maximale de trois mois renouvelables pour les décisions du HCSF, que le rapporteur était prêt à allonger mais pas à supprimer.
En soirée, Lionel Causse prononce les mêmes mots qu’en 2024 : il demande le retrait du texte, qui n’a « plus aucun sens et plus aucune raison d’être ». Le HCSF sort de cette séance totalement inchangé dans ses pouvoirs, ses règles et sa gouvernance.
Du côté des opposants structurels, on retrouve les mêmes acteurs : François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, farouchement hostile à toute réforme ; Christine Lagarde, présidente de la BCE, qui avait donné un avis négatif sur le texte initial, estimant qu’il diluait la représentation des organes techniques ; et une large part de la gauche parlementaire, qui voit dans tout assouplissement du crédit un appel au surendettement des ménages.
Ce que cela signifie concrètement pour les IOBSP
Le statu quo réglementaire est donc confirmé pour une durée indéterminée. Pour les intermédiaires en opérations de banque et services de paiement, plusieurs conclusions pratiques s’imposent.
La marge dérogatoire de 20 % reste le seul levier légalement disponible pour financer des dossiers hors normes. Or, selon les données de la Banque de France, cette marge n’est utilisée qu’à environ 17 % au quatrième trimestre 2025, soit bien en dessous du plafond autorisé. Il existe donc, établissement par établissement, une capacité de dérogation réelle qui n’est pas pleinement exploitée. L’IOBSP qui connaît la politique de chaque banque sur ce point dispose d’un avantage concurrentiel direct.
La notion de reste à vivre, bien qu’absente de la décision HCSF, n’est pas juridiquement neutre. La Cour de cassation a rappelé dès juillet 2023 que le taux d’endettement et le reste à vivre sont des critères complémentaires. Certains établissements intègrent d’ores et déjà le reste à vivre dans leur analyse interne pour instruire des dérogations. Un dossier bien présenté sur ce fondement peut basculer.
Enfin, la question de la légitimité démocratique du HCSF reste entière. Deux tentatives parlementaires successives, deux retraits. Le débat sur l’encadrement macroprudentiel du crédit immobilier n’est pas clos — il est simplement suspendu, dans l’attente d’un rapport de force politique différent ou d’un retournement du marché suffisamment préoccupant pour que la Banque de France elle-même infléchisse sa position.
En attendant, les normes sont gravées dans le marbre. Et le courtier reste, plus que jamais, l’expert indispensable pour naviguer dans leurs interstices.
Eléonor ZAMATY
Juriste à l’iepb.
