Par Jérôme CUSANNO
L’histoire est-elle en train de bégayer ? Alors que le marché du crédit immobilier semblait retrouver un semblail de stabilité, les signaux d’alerte s’allument à nouveau en ce printemps 2026. Pour les intermédiaires en opérations de banque (IOBSP), le spectre de la crise de 2022 ressurgit : celui de l’effet ciseaux. Entre la remontée des taux commerciaux et un taux d’usure qui peine à suivre la cadence, le terrain devient glissant.
Un air de déjà-vu
Le souvenir de l’année 2022 reste gravé dans les mémoires de la profession. À l’époque, une remontée fulgurante des taux, poussée par l’inflation, avait entraîné le refus de près de 50 % des dossiers, y compris pour des profils parfaitement solvables.
En ce début d’année 2026, la conjoncture se dégrade à nouveau. Si la Banque Centrale Européenne (BCE) a choisi la stabilité en maintenant ses taux directeurs à 2 % le 30 avril dernier, le marché réel, lui, bouge déjà. Les banques, bien qu’affichant des objectifs de production élevés pour l’année, ajustent leurs barèmes à la hausse.
L’implacable mécanique des chiffres
Le problème ne réside pas tant dans la hausse des taux elle-même que dans son décalage avec le plafond de l’usure. La Banque de France calcule ces seuils chaque trimestre en se basant sur les données du trimestre précédent. Ce mode de calcul crée mécaniquement un retard de phase qui peut aller jusqu’à six mois.
L’accélération est notable :
- Sur le seul mois d’avril, les taux d’intérêt ont progressé de 0,10 point en moyenne, mais certaines enseignes ont appliqué des hausses allant de 0,30 à 0,40 point.
- Pendant ce temps, le taux d’usure pour le deuxième trimestre (avril à juin) a été fixé sur la base des conditions de marché de janvier à mars.
- Pour les prêts de moins de 10 ans, le taux d’usure a même reculé de 0,12 point par rapport au premier trimestre, s’établissant à 4 %.
Les profils de plus de 45 ans en première ligne
L’analyse de 6 000 dossiers au premier trimestre 2026 est sans appel : 14 % des dossiers sont d’ores et déjà bloqués par l’usure. Ce chiffre grimpe de manière alarmante à 27 % pour les emprunteurs de plus de 45 ans.
Pourquoi ce ciblage ? C’est ici que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) révèle sa rigidité. Pour un profil âgé ou présentant des risques de santé, le coût de l’assurance emprunteur pèse lourd, représentant souvent 1 à 1,1 % du montant du prêt. Additionné à un taux d’intérêt moyen qui avoisine les 3 % pour les durées courtes, le seuil de l’usure est franchi avant même d’avoir intégré les frais de dossier ou de courtage.
Quelles perspectives pour le 3ème trimestre ?
La grande interrogation porte désormais sur la période juillet-septembre. L’Observatoire Crédit Logement CSA anticipe un pic des taux à 3,55 % d’ici la fin de l’année 2026, contre 3,23 % en mars dernier.
Face à ce risque de paralysie, des solutions de “contournement” existent, mais elles ne sont pas sans conséquences pour le client :
- L’allongement de la durée du prêt : Passer de 20 à 25 ans peut libérer de l’air sur le TAEG, mais le coût total du crédit s’envole (par exemple, de 70 000 € à 120 000 € d’intérêts pour un capital de 250 000 €).
- Le taux révisable : Une option qui revient dans les discussions mais qui expose l’emprunteur aux futures fluctuations du marché.
- La réduction des garanties d’assurance : Une pratique extrêmement risquée que nous ne saurions conseiller.
La nécessité d’une adaptation réglementaire, appel aux bonnes volontés.
L’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) a déjà alerté la Direction Générale du Trésor et le CCSF sur l’urgence de la situation. La solution pourrait passer, comme en 2023, par une mensualisation du taux d’usure afin de coller au plus près de la réalité du terrain.
Pour nous, courtiers, la lucidité est de mise. Si les banques ont la volonté de prêter, les contraintes techniques du calcul de l’usure menacent de fermer la porte à une partie non négligeable de notre clientèle. Plus que jamais, notre devoir de conseil et notre expertise technique seront les clés pour naviguer dans ce nouvel effet ciseaux.
Jérôme CUSANNO
Directeur de l’iepb
