Ce qui change pour les emprunteurs

Le PTZ reste une aide précieuse pour les futurs propriétaires en France. 

À compter du 1er avril 2025, plusieurs modifications importantes seront mises en œuvre pour rendre le dispositif plus accessible et plus adapté aux besoins du marché immobilier. 

Ce tour d’horizon vous présente les évolutions essentielles et les nouvelles opportunités qu’elles offrent à vos clients ! 

Un recentrage sur les zones tendues et un élargissement géographique

Dans le cadre de la réforme du PTZ, à partir du 1ᵉʳ avril 2025, les acquéreurs bénéficieront du prêt à taux zéro pour l’acquisition d’une habitation neuve dans toutes les zones géographiques de la France, quelle que soit la commune. 

Ce qui inclut de nouveau l’achat d’une maison individuelle neuve, une option qui n’était plus éligible jusqu’à cette date pour un achat classique. 

Le PTZ était jusqu’alors réservé principalement aux logements collectifs dans les zones A, A bis, et B1, caractérisées par une forte tension sur le marché immobilier. 

Ce changement permet d’élargir l’accessibilité au dispositif, en particulier pour ceux qui souhaitent faire construire ou acheter une maison individuelle.

Un soutien renforcé pour l’achat de logements anciens

Pour les zones B2 et C, le PTZ est désormais limité à l’achat de logements anciens, mais sous une condition spécifique : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. 

Cette mesure vise à encourager la rénovation du parc immobilier existant, afin de répondre à des enjeux de durabilité et de modernisation. 

Toutefois, ces travaux doivent impérativement débuter après l’obtention du PTZ. 

Une exception existe dans le cas d’un VIR ou d’un PSLA, où ils peuvent commencer en amont. 

De plus, les travaux doivent être achevés dans un délai maximal de trois ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt, sauf en cas de force majeure, catastrophe naturelle ou technologique, maladie, accident ou procédure contentieuse, où un délai supplémentaire peut être accordé.

Sauf que, si cette mesure favorise la réhabilitation et peut-être un levier intéressant pour valoriser le parc immobilier ancien, elle risque aussi de complexifier l’accès au PTZ pour les ménages modestes. 

Trouver un bien nécessitant 25% de travaux tout en obtenant un financement bancaire complémentaire pourrait être un véritable parcours du combattant.

Des plafonds de ressources réévalués

Les plafonds de ressources ont été augmentés afin de permettre à un plus grand nombre de foyers d’accéder au Prêt à Taux Zéro, que ce soit pour l’achat d’un logement neuf, ancien avec travaux ou d’un logement social.

Par exemple, pour une famille de quatre personnes souhaitant acheter un logement neuf en zone A, le revenu maximal pour bénéficier du PTZ est désormais de 102 900 €, contre 88 000 € auparavant.

 ¹ Contrat de vente d’immeuble à rénover ,
 ² Contrat de location-accession à la propriété immobilière

Pour un achat dans l’ancien avec travaux en zone B2, ce plafond est fixé à 66 150 €, contre 58 000 € précédemment, ce qui facilite l’accès à la rénovation des logements plus anciens.

Enfin, pour l’acquisition d’un logement social en zone B1, une famille de quatre personnes doit justifier de revenus inférieurs à 72 450 €, contre 65 000 € auparavant.

Ce rehaussement des plafonds permet à de nouveaux profils d’emprunteurs d’accéder au dispositif, notamment des ménages aux revenus intermédiaires qui étaient jusqu’alors exclus du PTZ.

En élargissant l’éligibilité à un plus grand nombre de foyers, cette mesure pourrait permettre à davantage de primo-accédants de concrétiser leur projet immobilier.

Cependant, cette accessibilité accrue soulève aussi quelques interrogations. L’augmentation des plafonds ne garantit pas nécessairement que les ménages concernés pourront obtenir un financement bancaire complémentaire, surtout dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. De plus, la hausse des plafonds pourrait, dans certaines zones tendues, alimenter une pression supplémentaire sur les prix de l’immobilier, limitant ainsi l’impact réel du PTZ pour les acheteurs.

Un financement plus généreux et des conditions de remboursement flexibles

Le PTZ est une aide précieuse pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale. 

En 2025, le dispositif évolue avec des plafonds de ressources rehaussés et un taux de financement qui peut atteindre 50 % dans certaines situations.

Il est déterminé en fonction du coût total de l’opération immobilière à financer, qui comprend l’achat et les travaux éventuels, hors frais annexes (notaire, enregistrement, mobilier, etc.). 

Cependant, ce coût total est plafonné en fonction de la localisation et du nombre d’occupants du logement, comme les montrent les 2 tableaux en page suivante.

Ensuite, le montant du PTZ est calculé en appliquant un pourcentage variable selon la tranche de revenus du ménage et la zone d’acquisition.

La durée de remboursement du PTZ varie entre 20 et 25 ans, selon les revenus du ménage. Plus ces revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. L’un des avantages majeurs du PTZ est la possibilité d’un différé de remboursement allant jusqu’à 15 ans. 

Cela signifie que pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ, ce qui lui laisse le temps de stabiliser sa situation financière avant de commencer à rembourser.

Le PTZ constitue donc  un levier essentiel pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et intermédiaires.

Avec un financement pouvant couvrir jusqu’à 50 % du coût de l’opération et des conditions de remboursement assouplies, il s’agit d’un outil performant pour ceux qui rencontrent des difficultés à constituer un apport personnel. 

Toutefois, il reste impératif d’évaluer sa capacité d’endettement et de bien choisir ses autres financements pour optimiser son projet immobilier.

PTZ 2025 : 

Une révolution ou un simple ajustement ?

Avec cette refonte, le gouvernement ambitionne de faire du Prêt à Taux Zéro un levier plus puissant pour l’accession à la propriété, en élargissant son public cible et en augmentant son impact dans les zones tendues. 

Des conditions de financement plus avantageuses et des durées de remboursement flexibles sont mises en avant pour séduire les emprunteurs.

Si l’élargissement des plafonds et la hausse des quotités financées sont des avancées notables, elles ne suffisent pas à pallier des défis majeurs : taux de crédit élevés, rareté des biens accessibles et réticence des banques à prêter en période d’incertitude économique.

Le PTZ évolue jusqu’en 2027, mais l’interrogation persiste : quelles seront les prochaines étapes pour démocratiser l’accession à la propriété ? 

Un dispositif hybride combinant PTZ et aides directes pourrait-il émerger pour compenser la montée des taux et la hausse des prix ?

L’avenir du financement immobilier en France reste à écrire… et il faudra surveiller de près les prochaines réformes ! 

                                                                   Charles MEYERGUE

                                                                          Juriste à l’IEPB