Un amendement adopté à l’Assemblée pourrait ouvrir le PTZ aux moins de 35 ans dans les zones tendues. Illustration chiffrée et enjeux pour les courtiers.
Au 30 octobre, l’Assemblée nationale a adopté un amendement qui pourrait ouvrir le prêt à taux zéro dans l’ancien aux acquéreurs de moins de 35 ans, y compris dans les zones les plus tendues. L’idée est de permettre à de jeunes ménages de financer un premier achat dans des communes où le PTZ ancien est aujourd’hui inaccessible. Mais le dispositif n’est pas encore définitif : l’amendement a franchi une étape, tandis que l’examen du budget reste en cours. Pour comprendre ce qu’il pourrait changer, prenons un cas pratique et regardons ce que le courtier pourrait en faire.
Un PTZ jeunes adopté en séance mais toujours incertain
Le surnom de « PTZ jeunes » est commode, mais il ne figure pas dans le texte. L’amendement I-3201, déposé par Valérie Létard après l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, propose de compléter le Code de la construction et de l’habitation. Il prévoit que la condition de localisation du PTZ serait réputée remplie pour un logement ancien situé en zone A bis, A ou B1, dès lors que chaque bénéficiaire du prêt a moins de 35 ans à la date d’émission de l’offre. (amendement I-3201) L’amendement a été adopté à l’Assemblée nationale le 30 octobre, au cours de l’examen de la première partie du budget. Il faut le distinguer de l’article 7 lui-même, qui porte principalement sur un PTZ destiné à certains ménages attendant un enfant ou accueillant un jeune enfant. Le PTZ jeunes est une mesure distincte, introduite par un amendement placé après cet article. (compte rendu de la séance)
Au 3 novembre 2026, le vote solennel sur la première partie du PLF, initialement annoncé ce jour-là, a été reporté : 758 amendements restaient à examiner à la fin de la séance du 2 novembre. Le texte budgétaire n’est donc pas stabilisé. Si la première partie était rejetée, les députés ne poursuivraient pas l’examen de la seconde ; selon les informations parlementaires disponibles, le Sénat examinerait alors le projet initial du Gouvernement, sans les amendements adoptés à l’Assemblée. L’ouverture du PTZ jeunes reste donc une perspective concrète, mais elle n’est pas acquise. (point de situation du 3 novembre)
Ce que le texte changerait pour l’ancien
Aujourd’hui, pour acheter un logement ancien avec un PTZ, le bien doit en principe se situer en zone B2 ou C et faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les zones A bis, A et B1 restent exclues du dispositif dans l’ancien, alors que le PTZ peut financer un logement neuf partout en France jusqu’à la fin de 2027. (conditions du PTZ dans l’ancien)
L’amendement ne crée pas un prêt autonome avec un barème propre. Il propose d’ouvrir à certains jeunes les zones aujourd’hui fermées, en réputant satisfaite la condition de localisation. Les autres règles du PTZ resteraient applicables : notamment les plafonds de ressources, la primo-accession, l’obligation d’occuper le logement comme résidence principale et les conditions de travaux. Dans le texte proposé, tous les bénéficiaires du prêt doivent être âgés de moins de 35 ans à la date de l’offre: pour un achat à deux, l’âge de chacun compte.
Pour l’ancien, le seuil de travaux est substantiel : au moins un quart du coût total retenu pour l’opération. Les travaux doivent appartenir aux catégories admises et satisfaire, selon leur nature, aux critères de performance énergétique applicables. Ils ne peuvent pas être de simples travaux de décoration présentés comme une rénovation. Les acquéreurs doivent aussi prévoir leur calendrier : les travaux sont en principe réalisés après l’obtention du prêt et achevés dans le délai réglementaire.
Un exemple pour mesurer l’effet possible
Imaginons un couple de 32 et 34 ans qui achète sa résidence principale dans une commune classée B1. Il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le prix du logement ancien est de 180 000 euros ; le programme de travaux éligibles s’élève à 60 000 euros. Pour simplifier, retenons un coût d’opération de 240 000 euros pour le calcul, hors frais qui ne seraient pas pris en compte. Les travaux représentent exactement 25 % de ce total.
Supposons que le revenu fiscal de référence pris en compte pour les deux occupants soit de 45 000 euros. Pour vérifier l’éligibilité, le PTZ retient le montant le plus élevé entre les ressources et le coût total de l’opération divisé par neuf : ici, 45 000 euros, contre environ 26 667 euros. Le plafond de ressources applicable à deux occupants en zone B1 est de 51 750 euros ; le couple reste donc sous ce plafond.
Pour déterminer la tranche de calcul, les ressources sont divisées par le coefficient familial correspondant au nombre d’occupants. À deux, ce coefficient est de 1,5 : 45 000 euros divisés par 1,5 donnent 30 000 euros. Dans le barème B1 actuellement en vigueur, cette valeur relève de la tranche 3, à laquelle correspond une quotité de 40 %.
Le coût retenu pour le calcul du PTZ est plafonné à 202 500 euros pour deux personnes en zone B1. Le montant maximal ressort donc à 202 500 euros multipliés par 40 %, soit 81 000 euros. Si le montage comprend, par exemple, un prêt immobilier principal de 159 000 euros, le PTZ ne dépasse pas le montant du prêt principal de plus de deux ans, condition prévue pour les tranches 2 à 4. Sous réserve de l’ensemble des critères et de l’accord de la banque, le financement pourrait ainsi combiner 81 000 euros à taux zéro et 159 000 euros de crédit principal, pour couvrir les 240 000 euros de prix et de travaux retenus dans cet exemple.
À titre d’illustration, le barème actuel prévoit pour la tranche 3 un différé de deux ans, puis un remboursement du PTZ sur treize ans. Un capital de 81 000 euros remboursé sans intérêts sur 156 mensualités représente environ 519 euros par mois à compter de la phase d’amortissement. Le prêt principal suit son propre échéancier. Le différé peut alléger la charge initiale, mais il faut anticiper la hausse des remboursements lorsque l’amortissement du PTZ commence.
Dans les règles actuelles, ce couple ne pourrait pas obtenir de PTZ pour l’acquisition d’un bien ancien en zone B1, hors exceptions particulières comme la vente d’un logement social à son occupant. L’intérêt du projet d’amendement est donc immédiatement lisible : il pourrait faire entrer dans le plan de financement une ressource sans intérêts de 81 000 euros, là où le PTZ ancien n’est aujourd’hui pas ouvert. Le texte final pourrait modifier les conditions ou les barèmes. Il faudra aussi vérifier la commune et sa zone exacte, la qualification des travaux, leur proportion dans le coût de l’opération, le DPE, les ressources retenues et les conditions personnelles des emprunteurs.
Une opportunité pour les courtiers, à condition de bien qualifier les dossiers
Pour les courtiers en prêt immobilier, l’ouverture envisagée pourrait faire émerger des dossiers dans les villes où l’ancien constitue l’essentiel de l’offre accessible aux jeunes ménages. Elle rendrait potentiellement finançables des projets sans PTZ en zone A bis, A ou B1 et pourrait inciter certains acquéreurs à acheter un logement à rénover plutôt qu’à s’éloigner ou à se reporter vers le neuf.
Le courtier devra d’abord préqualifier le dossier : âge de chaque bénéficiaire, statut de primo-accédant, nombre d’occupants, revenu fiscal, zonage et proportion de travaux. Des devis incomplets ou un programme non conforme peuvent retarder l’instruction ou faire échouer le montage ; il faudra donc éviter de présenter le PTZ comme acquis avant vérification.
Il pourra ensuite comparer les plans de financement et expliquer les échéanciers. Le PTZ réduit potentiellement le capital emprunté au taux du marché et peut offrir un différé, mais la banque appréciera la charge globale : mensualités futures du PTZ, crédit principal, assurance et travaux. Le montant du PTZ ne se soustrait donc pas mécaniquement du prix d’achat.
Les courtiers auront intérêt à se rapprocher des établissements distributeurs pour connaître leurs pratiques et les justificatifs attendus sur les travaux. Cette préparation, associée à une grille de préqualification, peut devenir un véritable facteur de différenciation lorsque le texte sera stabilisé.
Préparer l’outil sans vendre la mesure comme acquise
Le PTZ jeunes répondrait à une difficulté identifiable : acheter de l’ancien dans une zone chère peut être plus réaliste pour un jeune ménage que d’acquérir du neuf, mais ce marché est aujourd’hui hors du champ ordinaire du PTZ. L’amendement adopté propose de modifier cette frontière, tout en conservant les conditions centrales du dispositif.
Pour le courtier, la suite consiste à tester des cas types et à repérer les dossiers concernés. Il faudra toutefois attendre l’adoption définitive de la loi et la confirmation de ses paramètres avant de proposer le dispositif comme disponible. Pour l’heure, l’Assemblée a adopté un amendement ; le budget reste en discussion.
Marc MILESI
Juriste à l’iepb
