Les dérogations progressent, mais les données disponibles permettent-elles de mesurer la contribution des intermédiaires ?

Au deuxième trimestre 2026, les crédits immobiliers dépassant les critères habituels du Haut Conseil de stabilité financière représentaient 18,1 % du montant de la production entrant dans son périmètre de suivi, contre 16 % un an auparavant. Une question intéresse directement les courtiers : quelle part de ces financements a été apportée par un intermédiaire ? Le communiqué du HCSF ne le précise pas et, dans les sources consultées pour cet article, nous n’avons pas trouvé de statistique vérifiée permettant de répondre.

Une flexibilité davantage utilisée

À l’issue de sa réunion du 15 septembre 2026, le HCSF constate que la production de nouveaux crédits à l’habitat demeure stable et que les conditions d’octroi restent saines. Il relève une utilisation de la marge de flexibilité de 18,1 % au deuxième trimestre 2026, après 16 % un an plus tôt. L’évolution est donc de 2,1 points de pourcentage. Le Haut Conseil voit dans cette progression un signe de l’appropriation, par les établissements, de la norme et des possibilités qu’elle leur laisse pour tenir compte des situations individuelles. (Communiqué du HCSF du 15 septembre 2026)

Le HCSF cite d’autres indicateurs : la production mensuelle de crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 11 milliards d’euros en juillet 2026. En juin, la durée moyenne des nouveaux crédits était de 22,7 ans et le taux d’effort moyen de 30,9 %. Ces moyennes ne décrivent pas chaque emprunteur ou établissement.

La réunion de septembre n’a pas modifié les seuils de la norme. Le taux d’effort reste fixé à 35 % et la durée à 25 ans, avec une tolérance pouvant aller jusqu’à deux années de différé dans certains cas où l’entrée dans le logement est décalée. Les banques conservent la possibilité d’accorder, dans un cadre déterminé, une partie de leur production au-delà de ces critères.

18,1 % de la production, et non 18,1 % de la marge

Le chiffre mérite d’être lu avec soin. La flexibilité est calculée en montant de crédits relevant du périmètre de la décision, pas en nombre de dossiers. Les 18,1 % correspondent à la part de la production concernée qui dépasse au moins l’un des critères du HCSF ; ils ne signifient pas que seulement 18,1 % de la marge autorisée ont été utilisés.

Rapporté au plafond de 20 %, le niveau agrégé de 18,1 % représente 90,5 % de la flexibilité maximale théorique. Cette opération arithmétique aide à situer l’ordre de grandeur au niveau observé. Elle ne signifie pas que toutes les banques ont consommé 90,5 % de leur propre marge : leurs productions, leurs profils de clientèle et leurs choix d’octroi peuvent différer. Le chiffre général ne permet pas non plus de connaître la place encore disponible dans un établissement précis au moment où un dossier lui est présenté. (Présentation de la mesure par le HCSF)

Le périmètre compte : les renégociations, rachats externes, regroupements de crédits et prêts relais figurent notamment parmi les opérations exclues de la décision. Mélanger leurs volumes avec ceux utilisés pour le suivi du HCSF fausserait la comparaison.

Une enveloppe encadrée selon la destination du crédit

La marge maximale est elle-même organisée. Depuis la décision du 29 juin 2023, 70 % au moins de la flexibilité maximale sont réservés à l’acquisition d’une résidence principale, dont au moins 30 % de la flexibilité maximale pour les primo-accédants. Les 30 % restants de cette flexibilité maximale sont libres d’utilisation. Appliqués à une marge maximale de 20 % de la production, ces seuils correspondent respectivement à des capacités réservées de 14 % pour la résidence principale, dont 6 % pour les primo-accédants, et à 6 % de production en utilisation libre.

Ces seuils organisent la capacité maximale : ils n’imposent pas à la banque d’utiliser toute sa marge. L’établissement conserve la responsabilité de chaque décision d’octroi et apprécie le dossier selon son analyse du risque.

Pour le courtier, un dossier de résidence principale présenté par un primo-accédant et un investissement locatif ne mobilisent pas les mêmes possibilités d’allocation. L’appartenance à une catégorie prioritaire ne garantit cependant pas l’accord de la banque, qui apprécie l’ensemble du financement.

La place des courtiers reste à documenter

C’est ici que se situe la question qui nous intéresse. Le communiqué de septembre indique combien pèse la production dérogatoire dans le marché suivi, mais ne précise pas si les crédits ont été apportés par un courtier ou traités directement par une banque. L’étude de l’ACPR sur le financement de l’habitat en 2025 présente, elle aussi, des données sur la flexibilité et les caractéristiques des crédits ; nous n’y avons pas trouvé de ventilation croisant dérogation et canal d’intermédiation. (ACPR Le financement de l’habitat en 2025)

Cela ne prouve pas qu’une telle statistique n’existe pas. Elle peut être détenue par des établissements ou figurer dans des données qui n’ont pas été identifiées dans nos recherches. En revanche, les publications consultées ne permettent pas de chiffrer la part des courtiers dans les 18,1 % annoncés par le HCSF. Elles ne permettent pas davantage de conclure que les dossiers intermédiés sont mieux ou moins bien traités que les dossiers présentés directement.

Appliquer à la marge une estimation de la part générale du courtage serait trompeur : rien ne montre que la proportion de crédits intermédiés est identique parmi les seuls crédits dérogatoires.

L’interrogation n’est pas nouvelle. Dans un communiqué du 17 décembre 2020, CAFPI souhaitait que les dérogations puissent aussi bénéficier aux dossiers apportés par des courtiers. Cette prise de position documente une préoccupation exprimée par un acteur à cette date ; elle ne constitue ni une statistique nationale ni une preuve des pratiques bancaires en 2026. (Communiqué CAFPI du 17 décembre 2020)

Deux chiffres à demander, et une comparaison à construire

Pour mesurer la place des intermédiaires, une première donnée serait le montant des crédits accordés dans la marge de flexibilité après intervention d’un intermédiaire, rapporté au montant total des crédits accordés dans cette marge, sur le même trimestre. Elle répondrait à la question : quelle part de la production dérogatoire provient de dossiers intermédiés ?

Une deuxième donnée serait tout aussi utile : quelle proportion des crédits intermédiés accordés entre dans la marge de flexibilité, et quelle est la proportion correspondante pour les crédits distribués directement ? La première mesure la place du courtage dans l’ensemble des dérogations ; la seconde compare la fréquence des dérogations dans chacun des deux canaux. Obtenir l’une ne permet pas de déduire l’autre.

Ces données gagneraient à être présentées en montant, comme le suivi HCSF, et en nombre de dossiers. Il faudrait préciser le trimestre, les établissements couverts, les opérations exclues et les catégories d’intermédiaires retenues : courtier, mandataire bancaire ou mandataire de courtier.

Quel rôle pour le courtier face à la norme ?

Dans l’attente de chiffres vérifiés, le travail du courtier demeure concret : identifier le projet, calculer le taux d’effort, analyser charges, durée, assurance et prêts complémentaires, puis présenter le dossier aux établissements avec lesquels il travaille. Certains ajustements peuvent permettre de respecter les critères sans recours à la flexibilité ; dans d’autres situations, un dossier dépassant un seuil devra être apprécié par la banque dans le cadre de sa marge. Le rôle de l’intermédiaire consiste alors à exposer les éléments du projet et de la situation de l’emprunteur. Il ne dispose pas lui-même de la marge de flexibilité et ne peut pas promettre qu’une banque l’utilisera.

Le débat dépasse d’ailleurs la seule organisation des réseaux. Dans son rapport d’information du 24 juin 2026 sur l’impact du taux d’effort, le député François Jolivet a proposé de mieux prendre en compte le reste à vivre dans l’appréciation dérogatoire. Il s’agit d’une recommandation parlementaire, non d’une modification de la règle actuelle. Elle illustre une interrogation partagée par les professionnels : comment tenir compte de situations individuelles différentes dans un cadre commun de prévention du risque ? (Rapport parlementaire du 24 juin 2026)

Les banques mobilisent davantage la flexibilité prévue par le HCSF. Pour connaître la place qu’y occupent les courtiers, interroger l’ACPR, les associations professionnelles et les réseaux bancaires sur l’existence de ce croisement permettrait de faire avancer le débat sur des éléments vérifiables.

Eleonor ZAMATY 

Juriste à l’iepb