INVESTISSEMENT LOCATIF • FINANCEMENT • FISCALITÉ
Le Gouvernement voulait limiter l’amortissement des logements loués meublés par des propriétaires non professionnels. Le 30 octobre 2026, les députés ont supprimé ce volet du projet de loi de finances pour 2027. Le vote apporte un premier répit aux investisseurs, mais le débat parlementaire n’est pas terminé. Pour comprendre ce qui se joue, retour sur le fonctionnement du LMNP et sur les équilibres d’un investissement financé à crédit.
Le LMNP une activité de location et un cadre fiscal
Acheter un appartement, l’équiper de meubles et le louer à un étudiant, à un salarié en mobilité ou à un ménage qui souhaite disposer d’un logement prêt à habiter : derrière le sigle LMNP se trouve une activité immobilière familière de nombreux investisseurs. Le terme désigne le loueur en meublé non professionnel. Il ne correspond ni à un produit d’épargne garanti ni à un régime fiscal unique réservé à une catégorie de logement. Le logement doit notamment être suffisamment meublé pour permettre au locataire d’y vivre dans les conditions prévues par la réglementation. Les loyers tirés de la location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Selon la situation et les options exercées, le bailleur peut être soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. C’est surtout ce dernier qui explique l’attention portée aux règles d’amortissement dans le budget 2027.
La distinction entre loueur professionnel et non professionnel repose sur deux conditions fiscales appréciées au niveau du foyer. L’activité devient professionnelle lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent à la fois 23 000 euros et les autres revenus du foyer retenus par les textes pour cette comparaison. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’activité est non professionnelle. Pour les non-résidents, les modalités d’appréciation des revenus de comparaison présentent des particularités. Il faut donc se garder d’un raccourci : franchir 23 000 euros de recettes ne suffit pas, à lui seul, à faire passer automatiquement un bailleur dans la catégorie professionnelle. Et le montant retenu correspond aux recettes de l’activité, pas simplement au bénéfice restant après paiement des charges et du crédit.
Micro BIC ou régime réel deux manières de calculer le revenu imposable
Sous le régime micro-BIC, lorsque ses conditions sont réunies, le bailleur déclare ses recettes et bénéficie d’un abattement forfaitaire représentatif des charges. Pour une location meublée de longue durée, cet abattement est en principe de 50 %. Le propriétaire ne déduit pas en plus ses charges réelles ni ses amortissements. Les seuils d’accès et les abattements diffèrent notamment pour certaines locations touristiques : il faut vérifier l’année des revenus et la nature exacte de la location.
Au régime réel, le résultat est déterminé à partir des recettes et des charges fiscalement déductibles. Selon les cas, celles-ci peuvent inclure des frais de gestion, des dépenses d’entretien, des assurances ou encore des intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital du prêt ne constitue pas pour autant une charge déductible. Cette distinction est essentielle lorsqu’on compare le résultat fiscal à la trésorerie réellement disponible.
Le régime réel permet aussi, sous conditions, de déduire l’amortissement de certains éléments du logement et du mobilier. L’idée consiste à constater comptablement la perte de valeur liée à leur utilisation sur plusieurs années. Le terrain n’est pas amortissable et les différentes composantes d’un bien n’ont pas nécessairement la même durée d’amortissement. L’assiette, la méthode et les montants doivent être déterminés au regard du dossier. L’amortissement ne peut pas, par lui-même, créer ou augmenter un déficit fiscal de location meublée : sa déduction est limitée selon les règles applicables. La fraction qui ne peut pas être déduite peut, sous le droit actuel et ses conditions, être reportée. Ce mécanisme de report occupait une place centrale dans la réforme envisagée pour 2027.
Pourquoi cette mécanique intéresse aussi le courtier
Prenons un exemple volontairement simple. Un propriétaire encaisse 12 000 euros de loyers annuels. Il supporte 4 000 euros de charges fiscalement déductibles, dont les intérêts de son emprunt, et son amortissement déductible au titre de l’exercice est de 5 000 euros. Le résultat fiscal serait alors de 3 000 euros, avant prise en compte d’autres éléments propres à sa situation.Ce résultat ne correspond pas à son argent disponible. Si, dans le même temps, il rembourse du capital à la banque, ce remboursement pèse sur sa trésorerie sans être une charge déductible. Il faut encore tenir compte des dépenses non comprises dans notre exemple, de l’impôt éventuel, des prélèvements applicables et des périodes sans locataire. Ces chiffres illustrent un raisonnement : ils ne constituent ni une simulation fiscale complète ni une promesse de rendement.
Pour le courtier, l’enjeu est de comprendre comment le projet a été construit. Un investissement peut présenter un résultat fiscal réduit et une trésorerie mensuelle tendue. À l’inverse, une modification de la fiscalité peut réduire la trésorerie disponible sans modifier immédiatement le montant de la mensualité de crédit. La rentabilité du projet dépend de l’ensemble de ces paramètres, et pas seulement du loyer annoncé ou de l’économie d’impôt espérée.
La revente a déjà changé depuis 2025
Le débat sur le budget 2027 ne part pas d’une page blanche. La loi de finances pour 2025 a déjà modifié le calcul de la plus-value immobilière de certains loueurs en meublé non professionnels relevant du régime réel. Pour les cessions concernées, les amortissements déduits sont, en principe, pris en compte dans le calcul en venant réduire le prix d’acquisition retenu, ce qui peut augmenter la plus-value imposable. Des exceptions existent notamment pour certaines résidences ou structures : leur application dépend du bien et du texte concerné.
Autrement dit, apprécier l’intérêt d’une location meublée suppose d’examiner la période de détention et les conditions de sortie. Un amortissement peut réduire le résultat imposable pendant la location ; il peut aussi avoir des conséquences lors de la revente. Les règles de plus-value, les abattements éventuels et la situation personnelle du vendeur doivent être étudiés au moment opportun.
Ce que prévoyait le projet de loi de finances pour 2027
Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances comportait, dans son article 7, un ensemble de mesures relatives au logement. Son volet consacré au LMNP visait à encadrer plus strictement la déduction des amortissements des logements loués meublés par des non-professionnels.
Pour les logements concernés, le texte initial prévoyait notamment un plafond de déduction fixé à 2,5 % de la valeur d’origine et limité à 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Des limites plus strictes étaient prévues pour les meublés de tourisme, avec un taux de 1,5 % et un plafond annuel de 5 000 euros. Le projet comportait également des exclusions pour certaines catégories de résidences ou d’établissements : les chiffres ne devaient donc pas être appliqués indistinctement à tous les biens.
La proposition touchait aussi aux amortissements qui n’avaient pas pu être déduits. Elle prévoyait une limitation de l’utilisation du stock antérieur jusqu’en 2036, ainsi qu’une remise en cause du report pour les amortissements relevant du nouveau dispositif, selon les modalités prévues par le projet. L’inquiétude ne portait donc pas uniquement sur un plafond annuel : elle concernait aussi le sort des sommes accumulées et la manière dont les projets déjà financés avaient été construits.
L’objectif affiché par le Gouvernement était de réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée. Les auteurs des amendements de suppression ont, de leur côté, mis en avant le risque de modifier l’équilibre d’investissements engagés sur la base des règles existantes. Ces arguments éclairent le débat politique : ils ne démontrent pas que tous les projets auraient été déficitaires, ni que tous auraient été affectés de la même manière.
Le vote du 30 octobre un premier répit
Le 30 octobre 2026, l’Assemblée nationale a adopté en séance les amendements identiques I-96, I-114 et I-116 supprimant le volet relatif à l’amortissement LMNP dans l’article 7 du projet. À ce stade de la première lecture, les plafonds proposés et les mesures associées sur le report ne figurent donc plus dans la version issue de ce vote.
Ce vote ne signifie pas que le Parlement a définitivement sanctuarisé le LMNP. Il ne constitue pas non plus une nouvelle exonération fiscale. Au 4 novembre, l’examen de la première partie du budget se poursuit. Le parcours parlementaire reste à achever et les dispositions peuvent évoluer ; l’issue dépendra du texte finalement adopté puis promulgué.
La conséquence immédiate est plus simple : tant qu’une réforme n’est pas adoptée et entrée en vigueur, ce sont les règles actuelles qui s’appliquent. Si la suppression du volet LMNP est confirmée jusqu’au terme de la procédure, les plafonds et restrictions figurant dans le projet initial ne seront pas introduits par ce volet. Cela ne ferait pas disparaître les règles déjà en vigueur, en particulier celles relatives à la plus-value à la revente.
Que retenir pour un projet financé à crédit
Pour les investisseurs qui possèdent déjà un logement meublé, le vote procure une visibilité provisoire sur l’orientation retenue par les députés. Pour ceux qui envisagent d’acheter, il rappelle qu’un plan de financement s’apprécie sur plusieurs années et qu’une hypothèse fiscale ne constitue pas une donnée immuable.
Un courtier peut aider son client à examiner la cohérence du financement : montant emprunté, mensualités, durée, apport, assurance, charges et capacité à absorber une vacance locative ou une dépense imprévue. Les établissements prêteurs apprécient quant à eux le dossier selon leurs propres critères. La fiscalité, elle, mérite une étude individualisée avec un professionnel compétent, notamment pour le choix du régime, le calcul de l’amortissement et les conséquences d’une revente.
Le débat budgétaire rappelle une réalité de l’investissement locatif : le crédit engage sur une durée longue, tandis que les règles et les hypothèses économiques peuvent évoluer. Le vote du 30 octobre marque une étape importante pour le LMNP. Le rendez-vous décisif reste celui du texte définitif.
Eléonor ZAMATY
Juriste à l’iepb
Sources et suivi parlementaire
État des informations vérifiées au 4 novembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 est encore en discussion ; une actualisation avant publication est nécessaire.
Assemblée nationale Amendement I-96 adopté le 30 octobre 2026
Assemblée nationale Amendement I-114 et présentation des plafonds
Assemblée nationale Dossier législatif du PLF 2027
Assemblée nationale Examen de la première partie du budget
Administration fiscale Les locations meublées et le statut LMNP
Service public Revenus de location meublée et régimes fiscaux
Administration fiscale Plus-value à la vente d’un bien loué meublé
BOFiP Critères de l’activité professionnelle et non-résidents
