L’Assemblée nationale a voté, le 7 novembre, la proposition de loi dite “anti-Airbnb,” destinée à encourager les propriétaires immobiliers à privilégier la location de longue durée plutôt que la location saisonnière en meublé touristique. Cette décision fait suite à un accord entre députés et sénateurs pour adopter un texte de loi plus restrictif, visant à réduire l’attrait financier de la location de courte durée. Nous allons vous présenter les points clés de cette loi et en quoi cela peut influer votre activité d’intermédiaire de crédit.
Après des mesures locales à Saint-Malo et Marseille, les parlementaires français ont porté un coup décisif à ce modèle de location touristique. Les nouvelles dispositions de cette loi rognent sur les avantages fiscaux, notamment en limitant les déductions possibles et en augmentant les obligations fiscales. Les bailleurs de courte durée devront désormais se préparer à une fiscalité plus rigoureuse, marquant ainsi un tournant pour le marché de la location touristique en France.
Quel chemin parcouru !” s’est exclamée la députée Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) ce jeudi 7 novembre, en saluant l’adoption définitive de sa proposition de loi ” anti-Airbnb ” par le Parlement. Après près de deux ans de discussions, ce texte, qui vise à encadrer strictement la location de courte durée, a été approuvé par 168 voix pour et 54 contre à l’Assemblée nationale, avec un large soutien de la ministre du Logement Valérie Létard.
Déjà adopté en première lecture en janvier et en mai 2024 par les députés et sénateurs, le texte a finalement été validé le 28 octobre après un accord entre les deux chambres. Portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz (Socialistes), cette loi vise à réduire les avantages fiscaux de la location meublée touristique, très répandue via des plateformes comme Airbnb et Abritel.
L’objectif ? Encourager les propriétaires à louer leurs biens en longue durée pour améliorer l’offre de logement pour les habitants et les travailleurs locaux, particulièrement dans les zones où la demande dépasse largement l’offre de logements disponibles.
Avec ce nouveau cadre, la location touristique perdra certains avantages fiscaux par rapport à la location longue durée, rendant celle-ci plus attractive pour les bailleurs. Cette législation marque une étape importante dans la lutte pour rendre le logement plus accessible dans les régions tendues, souvent touchées par la hausse des locations touristiques.
Baisse de la rentabilité pour la location touristique
La “Loi anti-Airbnb” marque un tournant pour les investisseurs locatifs orientés vers les meublés touristiques de courte durée. En réduisant les avantages fiscaux et en renforçant les contraintes administratives, la loi vise à rendre plus attractif le choix de la location longue durée, laquelle offre désormais des avantages fiscaux similaires. Pour les intermédiaires de crédit, cela pourrait signifier une baisse de la demande en crédits dédiés aux investissements de courte durée, au profit de projets immobiliers plus pérennes.
Cette loi impose ainsi une fiscalité plus stricte : l’abattement fiscal pour les revenus issus de locations touristiques sera réduit de 50 % à 30 %, avec un seuil de revenus locatifs abaissé de 77 700 euros à 15 000 euros pour bénéficier de cet avantage. Ces changements inciteront les propriétaires à revoir leurs stratégies, créant pour les intermédiaires une opportunité de conseiller leurs clients sur des projets financiers mieux adaptés à la location longue durée.
La nouvelle loi donne plus de pouvoir aux municipalités pour réguler la location de meublés touristiques, comme ceux proposés sur Airbnb. Jusqu’à présent, seules les villes de plus de 200 000 habitants en “zone tendue” pouvaient agir. Désormais, toutes les communes auront la possibilité de limiter à 90 jours, contre 120 actuellement, la durée annuelle pendant laquelle un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.
Les municipalités auront également la possibilité d’introduire des quotas pour la location de meublés touristiques. Dans les zones tendues ou celles où les résidences secondaires représentent plus de 20 % des logements, elles pourront, dans le cadre de leur plan local d’urbanisme (PLU), désigner des zones spécifiques pour la construction de résidences principales, afin de favoriser l’habitat durable.
Le texte prévoit aussi de rendre obligatoire l’obtention d’un numéro d’enregistrement pour tous les meublés, qu’ils soient des résidences principales ou secondaires. De plus, le propriétaire devra informer son syndic de copropriété, qui pourra décider d’interdire ou non la location de meublés touristiques dans son règlement intérieur.
Enfin, la loi impose désormais qu’une autorisation de changement d’usage soit obtenue pour tout logement d’habitation transformé en location meublée touristique, ce qui permettra de mieux encadrer la transformation des logements en meublés touristiques à travers toutes les communes.
Les logements actuellement loués sur Airbnb disposent de 10 ans pour fournir un DPE de classe D.
La proposition de loi “anti-Airbnb” va bien au-delà de la simple réduction des avantages fiscaux pour les propriétaires de meublés touristiques. Elle introduit également une série de mesures contraignantes concernant la performance énergétique des logements. Ainsi, les propriétaires devront désormais s’assurer que leur bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, respecte des normes minimales de performance énergétique. Si vous mettez un logement en location sur Airbnb après la promulgation de cette loi, son diagnostic de performance énergétique (DPE) devra afficher au moins la note E. D’ici 2034, tous les logements devront atteindre un DPE de niveau D, car les passoires thermiques classées E ne pourront plus être louées à partir de cette date.
Les logements les plus énergivores, ceux classés G, seront concernés dès le 1er janvier 2025, tandis que ceux classés F en 2028. Une mesure importante à souligner : si vous louez déjà un logement sur Airbnb et qu’il est classé en F ou G, vous aurez dix ans pour mettre à niveau son DPE et obtenir au minimum la note D. C’est une mesure qui fait suite à des pressions de la droite et de l’extrême droite, qui ont obtenu que les logements déjà loués bénéficient d’un délai plus long pour se conformer aux nouvelles normes de performance énergétique.
Opportunités de financement pour la rénovation énergétique.
Avec ces obligations, les propriétaires seront enclins à investir dans des travaux de rénovation énergétique pour maintenir la rentabilité de leur bien immobilier. En proposant des solutions de financement spécifiques pour ces rénovations, les IOBSP peuvent ainsi diversifier leurs offres et répondre à un besoin croissant dans ce contexte législatif.
Conseils stratégiques en matière de fiscalité et de gestion de patrimoine
Ce changement de fiscalité renforce aussi le rôle stratégique des CGP. Face à ces restrictions, les CGP peuvent orienter les investisseurs vers des solutions alternatives, telles que la location longue durée, ou les accompagner dans la diversification de leur patrimoine immobilier. Ces conseils peuvent également inclure des stratégies de restructuration financière pour optimiser la gestion de leurs biens, en tenant compte des évolutions fiscales.
Les CGP se trouvent ici dans une position idéale pour proposer des analyses fiscales et patrimoniales aux propriétaires d’immobilier locatif, les aidant à prendre des décisions éclairées sur les placements les plus rentables dans le contexte actuel. Il s’agit de démontrer aux clients qu’une vision à long terme, soutenue par des produits financiers adaptés, peut offrir de meilleures perspectives de rentabilité.
De son côté, Airbnb a exprimé son mécontentement face à l’addition de ces nouvelles contraintes fiscales et administratives, estimant qu’elles pèseraient lourdement sur les familles françaises souhaitant louer occasionnellement leur logement. Toutefois, certains estiment que cette loi marque un progrès tangible dans la lutte contre la prolifération des meublés touristiques, contribuant à préserver l’équilibre du marché immobilier dans les zones où la demande de logements est particulièrement forte. La vague de protestation anti-AirBnb est née en Espagne et la France en fait une Loi qui limite la Liberté des propriétaires de biens à usage d’habitation pour répondre à une crise sociétale.
Yassine BORDA
Responsable du Pôle Formation
IEPB.
