Approfondissons.
Le crédit immobilier à la française est souvent présenté comme un modèle singulier en Europe, mêlant taux fixe durable, critères d’octroi centrés sur la capacité des ménages à rembourser et taux de défaillance historiquement bas. Il est aujourd’hui mis sous pression par des recommandations ou pratiques plus strictes promues au niveau européen, notamment par la Banque centrale européenne (BCE), qui valorisent davantage le critère du ratio Loan-to-Value (LTV). e système français de crédit immobilier
1. Le taux fixe long
En France, la quasi-totalité des prêts immobiliers accordés aux ménages sont à taux fixe pour des durées longues (souvent entre 20 et 30 ans).
Ce mécanisme protège l’emprunteur contre les fluctuations de taux dans l’environnement de marché et stabilise les charges sur la durée. C’est une spécificité forte par rapport à d’autres pays, où les taux variables ou à révision fréquente sont plus répandus.
2. Critère d’octroi centré sur le revenu
Le critère principal d’évaluation des dossiers en France reste la capacité de remboursement du ménage — mesurée par le taux d’endettement ou le Loan-to-Income (LTI), parfois intégré dans une évaluation plus large du Debt-Service-to-Income (DSTI). Cela signifie que l’analyse porte d’abord sur la proportion des revenus dédiée au service de la dette plutôt que sur l’apport du ménage ou la valeur du bien.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe des recommandations quant au taux d’effort maximal (par exemple ≤ 35 % des revenus) et à la durée maximale des prêts (généralement ≤ 25 ans). (Ministère de l’Économie)
3. Triple sécurité (selon certains observateurs)
Certains analystes soulignent que le modèle français combine :
- l’évaluation de la capacité de remboursement,
- l’assurance emprunteur couvrant décès, invalidité et perte d’autonomie,
- une garantie réelle (hypothèque ou caution) prise en compte de manière subsidiaire.
Cette approche est présentée comme un cercle vertueux, où l’emprunteur est d’abord évalué sur sa capacité à rembourser, puis consolidé par des sûretés.
4. Coût du risque historiquement bas
Selon les chiffres publiés par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le coût du risque sur les crédits immobiliers en France est extrêmement faible (autour de 0,02 % des encours en 2024), ce qui est souvent cité pour défendre la robustesse du modèle. (www.revue-banque.fr)
Un nouveau mode de calcul :
le ratio Loan-to-Value (LTV).
A. Définition du LTV
Le ratio Loan-to-Value (LTV) est défini comme le rapport entre le montant du prêt accordé et la valeur du bien financé. Mathématiquement :
LTV = (Montant du crédit / Valeur du bien) × 100 %
Ce ratio exprime le niveau d’exposition de la banque en cas de défaut de paiement et de baisse de la valeur du bien. Plus le LTV est élevé (proche de 100 % ou au-dessus), plus la banque est exposée à un risque de perte si le bien se déprécie. (Banque de France)
B. Rôle dans l’évaluation du risque
Dans plusieurs juridictions, le LTV sert de principale norme prudentielle, car il permet de mesurer la résilience du crédit immobilier face à des baisses de prix. Un LTV faible implique qu’un apport important existe, ce qui réduit le risque de pertes nettes pour le prêteur. (IMF)
Différences structurales entre LTI et LTV
A. Comparaison des approches
| Critère | Approche française (LTI/DSTI) | Approche LTV |
| Point central | Capacité de remboursement basée sur les revenus | Exposition du prêteur basée sur la valeur du bien |
| Accessibilité | Permet souvent des prêts sans apport significatif | Favorise les emprunteurs avec apport |
| Risque en cas de baisse des prix | Moins directement couvert | Couvert via marge apportée |
| Objectif | Cohésion sociale et accès à la propriété | Réduction du risque de pertes en capital |
Cette distinction illustre comment la France priorise socialement l’accès au crédit, tandis que l’approche LTV met l’accent sur la stabilité du bilan bancaire.
B. Conséquences macro-prudentielles
Du point de vue des superviseurs comme la BCE, un ratio basé sur la valeur du bien est jugé plus robuste dans un contexte où les prix immobiliers peuvent fluctuer fortement. Une part élevée de crédits avec un LTV élevé serait, selon certains régulateurs, plus susceptible de provoquer des pertes en cas de retournement du marché.
Pratiques nationales européennes autour du LTV
Divers pays européens imposent des règles LTV plus strictes, souvent combinées à des normes additionnelles :
Allemagne
Les banques allemandes pratiquent fréquemment des LTV maximales autour de 80 % ou moins, surtout dans les segments prudents du marché. Cela signifie qu’un prêt ne couvre pas la totalité de la valeur du bien, et un apport personnel est requis pour compléter la différence.
Pays-Bas
Aux Pays-Bas, bien que certains prêts puissent atteindre 100 % de LTV, des normes strictes d’amortissement et d’évaluation s’appliquent. L’évolution récente a tendance à renforcer la surveillance des LTV pour éviter des niveaux de dette trop élevés pour les ménages.
Scandinavie
Dans plusieurs pays scandinaves, des plafonds de LTV obligatoires sont mis en place pour limiter l’endettement en fonction de la valeur du bien (souvent 80 % ou moins), avec des différences selon qu’il s’agisse de primo-accédants ou de second achat.
Ces exemples indiquent que plusieurs systèmes adoptent le LTV comme pilier central du contrôle du risque dans les crédits immobiliers.
La position de la BCE et les tensions avec le modèle français
Pressions récentes
La BCE — même si elle ne dicte pas directement la politique d’octroi commerciale — encourage un alignement plus fort sur des critères considérés comme plus prudents, dont le LTV. Cela s’inscrit dans un objectif d’harmonisation macro-prudentielle en zone euro.
Selon certaines sources, cette pression se traduit notamment par des ajustements progressifs des exigences de fonds propres, particulièrement pour des portefeuilles considérés comme plus risqués sous une approche LTV, ce qui affecterait fortement les banques françaises à cause de leur modèle traditionnel. (Immo Matin)
Conséquences potentielles
Les arguments avancés par les promoteurs d’une transition vers le LTV incluent :
- une réduction de la prise de risque macro-prudentielle ;
- une harmonisation des pratiques de crédit immobilier dans l’Union européenne ;
- une meilleure protection contre des chocs de prix immobilier.
Inversement, les critiques soulignent que :
- un modèle LTV strict pourrait réduire fortement l’accès au crédit pour les ménages sans apport, notamment les primo-accédants ;
- cela risque d’entraîner une hausse du coût du financement ;
- cela pourrait affecter la capacité de financement des banques, notamment des banques coopératives et mutualistes prépondérantes en France. (Le Conseil Patrimoine)
Le modèle français de crédit immobilier repose sur une logique inhabituelle en Europe, combinant taux fixe long et critères d’octroi centrés sur la capacité de remboursement des ménages, mesurée par le LTI et le DSTI. Ce modèle a historiquement produit un faible coût du risque et un accès soutenu au crédit.
Dans une zone euro où beaucoup de pays privilégient davantage le ratio LTV pour évaluer et limiter le risque bancaire, la France se trouve aujourd’hui sous pression pour renforcer l’utilisation de critères centrés sur la valeur du bien. Cette évolution suscite un débat sur l’équilibre entre stabilité financière et accessibilité sociale du crédit.
Eleonor ZAMATY
Juriste à l’iepb
