Les chiffres tombent et, à première vue, le ciel semble s’éclaircir sur le front du crédit immobilier. Après deux années de turbulences, le premier “Baromètre du marché immobilier” de 2026 affiche des indicateurs au vert : 950 000 transactions dans l’ancien en 2025, soit la moyenne exacte des dix dernières années. Pourtant, derrière cette “normalisation” apparente, un fossé semble se creuser au sein de la profession.
Si les grands réseaux d’intermédiation affichent leur satisfaction, des voix dissidentes, notamment au sein de l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC), tempèrent cet enthousiasme. Cette reprise de la production profite-t-elle réellement à tous les IOBSP ? Analyse d’un marché en pleine mutation.
Les Chiffres de la “Normalisation” : Un Signal Fort des Banques
Le marché sort d’une période atypique marquée par l’inflation et la hausse brutale des taux. En ce début d’année 2026, la situation semble s’être stabilisée à un niveau “sain”.
- Des taux stabilisés : En janvier 2026, les taux sur 20 ans se situent autour de 3,30 %. C’est un niveau proche des moyennes historiques, bien loin de l’anomalie des taux à 1 % de l’époque Covid.
- Le retour de l’appétit bancaire : C’est sans doute le signal le plus encourageant pour les IOBSP. Les banques affichent une volonté claire de conquérir de nouveaux clients et de relancer la “machine à crédit”.
- Une hausse de la production : Le nombre de projets immobiliers qui aboutissent a progressé de plus de 20 %. Ce chiffre est le principal moteur de l’optimisme affiché par les grands franchiseurs du secteur.
L’Effet de Loupe : Pourquoi certains IOBSP ne “ressentent” pas la reprise
Malgré ces statistiques globales positives, le sentiment sur le terrain est loin d’être uniforme. L’analyse des données de marché révèle des disparités qui expliquent pourquoi certains intermédiaires restent dans l’expectative.
1. La barrière de l’apport personnel
Si les banques prêtent, elles sont devenues extrêmement sélectives sur l’apport. En 2025, l’apport moyen nécessaire au niveau national était de 52 000 €. Dans des zones très tendues comme Paris, ce chiffre explose à 132 000 €, soit environ 25 % du prix d’achat. Pour un IOBSP opérant dans une ville où l’apport moyen représente 13 mois de revenus, le volume de dossiers finançables reste mécaniquement limité, quelle que soit la volonté des banques de prêter.
2. Une reprise géographiquement fragmentée
La reprise n’est pas une vague uniforme. On observe un “grand écart” sur les délais de vente et le dynamisme des prix :
- Les locomotives : Paris (délai de vente de 42 jours), Lyon ou Strasbourg redémarrent fort.
- Les zones en retrait : À Perpignan ou Nîmes, les délais de vente dépassent les 70 jours. Un IOBSP dont le portefeuille est concentré sur des zones où les prix baissent encore (comme Bordeaux ou Nantes) ne ressentira pas la même dynamique qu’un confrère installé à Brest ou Metz, où les prix sont repartis à la hausse.
Fracture entre Grands Réseaux et Indépendants : La Guerre des Flux
L’optimisme des grands franchiseurs vs le scepticisme de syndicats comme l’UIC soulève une question de structure de marché.
- Le poids des conventions : Dans un marché qui redémarre, les banques privilégient souvent leurs partenaires historiques les plus structurés. Les grands réseaux bénéficient de flux prioritaires et de conventions nationales qui leur permettent de capter la hausse de 20 % de la production de manière disproportionnée.
- Le coût du risque et la conformité : La complexité accrue des dossiers (intégration du DPE, dispositifs fiscaux type Jeanbrun) demande des outils de back-office que seuls les réseaux d’envergure possèdent réellement. L’IOBSP indépendant, seul face à sa gestion, subit une charge administrative qui peut masquer les bénéfices de la reprise.
Prospective : Le Rôle Pivot de l’IOBSP en 2026
La reprise actuelle n’est pas une simple réplique du monde d’avant. Elle impose de nouvelles compétences aux intermédiaires pour maintenir leur rentabilité.
- Le conseil en rénovation énergétique : Avec la prorogation du doublement du plafond du déficit foncier jusqu’à fin 2027, l’IOBSP ne vend plus seulement un taux, mais un montage financier incluant des travaux.
- L’expertise sur les nouveaux dispositifs : Le passage du Pinel au Jeanbrun introduit une complexité fiscale (amortissement réintégré dans la plus-value) qui nécessite un devoir de conseil renforcé. L’IOBSP qui saura modéliser cette “rentabilité nette-nette” prendra l’ascendant sur celui qui se contente de comparer des mensualités.
Conclusion : Une Reprise à Apprivoiser
La hausse de la production de prêts est une réalité statistique, mais elle est sélective. Elle favorise les zones dynamiques, les profils à fort apport et les intermédiaires les mieux outillés technologiquement. Pour les IOBSP qui ne ressentent pas encore cette reprise, l’enjeu de 2026 sera de se positionner sur les segments porteurs : la rénovation énergétique et l’accompagnement patrimonial complexe.
Le marché n’est plus dans l’exubérance, il est dans l’exigence. Dans ce contexte, la réussite ne dépend plus seulement du “robinet bancaire”, mais de la capacité de l’intermédiaire à transformer des dossiers de plus en plus techniques dans un environnement de prix qui reste, pour l’heure, élevé.
Jérôme CUSANNO
Directeur de l’iepb
