L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur par la banque prend en considération la valeur du bien immobilier financé.

Par : Maître Katarzyna Hocquerelle (www.avocatlegal.com) et Maître Laurent Denis (www.endroit-avocat.fr).

Katarzyna Hocquerelle, Avocat, vous accompagne dans les problématiques juridiques de votre activité économique.

Laurent Denis, Avocat, exerce, diffuse, enseigne et critique le droit de la distribution bancaire et d’assurance.

Alors que les banques tentent, une nouvelle fois, d’imposer un stérile débat entre deux méthodes d’analyse de la solvabilité d’un emprunteur, la simple lecture du Droit applicable s’avère totalement explicite : la Loi impose au prêteur de prendre en considération, dans l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, la valeur du bien immobilier financé ; la Jurisprudence des tribunaux civils pose la même règle juridique. La Cour de cassation a fermement rappelé ce principe, en 2025. Les deux méthodes d’analyse de solvabilité ne se concurrencent pas : elles se complètent. Les banques françaises ne proposant généralement pas le service d’évaluation des biens immobiliers qu’elles financent, l’IOBSP adapte ses propres analyses, en vue de la délivrance de ses obligations, en fonction de cette situation particulière.

Cour de cassation, Civ. 1^ère du 18 juin 2025, n° 24-17235.

Cour d’appel de Caen du 23 janvier 2025, n° 23/00981.

Il existe deux méthodes fondamentales d’analyse de la solvabilité de l’emprunteur : par ses revenus ; et par la valeur du bien.

Le fabuleux « modèle français » du crédit aux Particuliers serait en péril, aux dires des banques françaises (« Qui veut la peau du crédit immobilier à la française ? » octobre 2025). Alors : comment s’analyse la solvabilité d’un emprunteur Particulier en crédit à la consommation ? Le Droit actuellement applicable répond clairement à cette question. À cette intéressante question de savoir comment analyser la solvabilité d’un emprunteur, notamment en crédit immobilier, la technique bancaire apporte une réponse, depuis fort longtemps. Il existe au moins deux méthodes : l’une, fondée sur les seuls revenus de l’emprunteur ; l’autre, fondée sur la seule valeur du bien immobilier. Dans la première : les ressources de l’emprunteur remboursent le prêt, au fur et à mesure de son amortissement. Dans l’autre : soit la valeur du bien soit l’augmentation de cette valeur remboursent le prêt. 

Entrées dans le Droit, ces deux techniques ne sont pas nommées ; elles se rencontrent dans les commentaires juridiques sous la forme d’anglicismes : « Debt Service to Income » (DSTI) ou taux d’effort à l’octroi et « Loan to Income » (LTI) ou taux d’endettement, pour la première (cet article n’explique pas les différences entre ces ratios) ; et « Loan to Value » (LTV) pour la seconde, ratio indiquant le taux d’apport personnel de l’emprunteur en fonction de la valeur du bien immobilier. Dans le Droit d’avant 2005, seul l’emprunteur était responsable de ses propres difficultés de remboursement. Même, du Moyen-Âge jusqu’en 1867, l’emprunteur pouvait subir une peine de prison en cas de défaut de remboursement. À partir de 2005, la Jurisprudence et la Loi ont imposé aux prêteurs des obligations attachées à l’analyse de la solvabilité. Celles-ci connaissent une version encore plus détaillée en crédit à la consommation, avec la législation qui entre en vigueur le 20 novembre 2026. L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, quasiment inconnue du Droit bancaire avant 2005, est donc entrée à grands pas dans le Droit : dans le Code de la consommation, ainsi que dans la Réglementation dite prudentielle, qui fixe les exigences minimales de fonds propres que les banques doivent constituer en face des risques qu’elles prennent, notamment : des risques de crédit. 

Ces deux méthodes d’analyse de la solvabilité sont présentes dans les obligations légales du prêteur.

La Loi pose que les deux méthodes fondamentales d’analyse de la solvabilité se combinent.

En matière d’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, la Loi applicable ne limite pas cet examen à la seule capacité de remboursement par les revenus, contrairement au discours ambiant des établissements de crédit, erroné sur ce point. 

Dans une disposition fondamentale, le Droit civil pose que le débiteur s’engage pour l’ensemble de ses biens : « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (art. 2284 du Code civil). Tel est le fondement juridique de la capacité de remboursement d’un débiteur, donc : d’un emprunteur.

Pour les prêts immobiliers souscrits après le 1^er octobre 2016 et octroyés actuellement, contrairement à une croyance erronée, l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur comporte nécessairement l’évaluation du bien immobilier. En effet, ce principe légal est directement intégré à la législation relative à l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur. Ainsi, selon la Loi : le prêteur « s’appuie […] sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur ainsi que sur d’autres critères économiques et financiers » (art. L. 313-16 du Code de la consommation). La règle est ainsi précisée : « L’évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives : 1° Aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs » (art. R. 313-14 du Code de la consommation). Le bien immobilier financé fait clairement partie « des actifs » de l’emprunteur. Il contribue incontestablement à sa surface financière. Il entre donc dans l’analyse de sa solvabilité. Telle est la Loi applicable, en crédit immobilier. Elle est limpide. La Loi n’est pas appliquée par les banques françaises, qui revendiquent même différents obstacles supposés à l’évaluation du bien immobilier.

En crédit à la consommation, la Loi applicable au 20 novembre 2026 contient la même règle juridique : « l’évaluation de la solvabilité s’effectue sur la base d’informations pertinentes et exactes relatives aux revenus et charges de l’emprunteur ainsi qu’à d’autres critères économiques et financiers […] » (art. L. 312-16, II du Code de la consommation, au 20 novembre 2026). L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur par la banque prend nécessairement en considération les actifs de son patrimoine, donc : la valeur de ses biens immobiliers.

Rappelons en passant que, contrairement à une croyance erronée : seul l’établissement de crédit agréé (la banque) reçoit l’obligation juridique de l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur (art. L. 313-16 du Code de la consommation). En aucun cas, l’IOBSP, quelle que soit sa catégorie juridique d’exercice, n’a la responsabilité légale de cet examen essentiel (art. R. 519-21 al. 2 du Code monétaire et financier), même si, pratiquement, des données de situation financière du Client lui sont évidemment nécessaires. Un besoin pratique ne se confond pas avec une obligation juridique. Les obligations de l’IOBSP sont assez nombreuses : ce n’est pas la peine d’en prendre davantage, spontanément.

Le Droit applicable pose donc que l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur prend nécessairement en considération la valeur du bien immobilier financé. En pleine cohérence, la Jurisprudence des Tribunaux civils pose le même principe juridique. 

Analyse de la solvabilité d’un emprunteur selon les Tribunaux : sans ? ou avec ? le bien immobilier financé.

L’analyse de la solvabilité de l’emprunteur, pour les Tribunaux, s’effectue en incluant la valeur du bien financé. Chacun voit bien qu’aucune des deux méthodes d’analyse de la solvabilité, que ce soit par les revenus ou par la valeur du bien, se suffit à elle seule. Les deux approches se renforcent mutuellement. De toute évidence. Heureusement, le Droit applicable est construit selon cette complémentarité. La Jurisprudence fait de même.

En 2022, en considération de la Loi antérieure à 2016 (prêt souscrit en 2012) la Cour de cassation a clairement posé le principe juridique de prise en compte de la valeur du bien immobilier par la banque (seule chargée de l’analyse de la solvabilité). Ce principe s’énonce ainsi : « Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti doivent être pris en considération ses biens et revenus, dont la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat » (Cour de cassation, Civ. 1^ère du 9 novembre 2022, n° 21-16846). La Cour de cassation infirme ainsi la décision d’une Cour d’appel (Rennes du 14 février 2020, n° 16/07925) en posant que le caractère excessif d’un prêt immobilier s’apprécie nécessairement en prenant « […] en compte la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt […] ». Après le renvoi de l’affaire, une autre Cour d’appel a confirmé que « La notion de capacités financières ne se limite pas aux revenus et charges mais implique également de tenir compte de la valeur des éléments du patrimoine garantissant le remboursement. Il doit par conséquent être tenu compte de la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, quand bien même celui-ci avait vocation à devenir la résidence principale de [l’emprunteur], sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat » (Cour d’appel d’Angers, du 12 mars 2024, n° 22/01945 ; Cour de cassation, Civ. 1^ère du 18 juin 2025, n° 24-17235). Clairement : un fort taux d’effort à l’octroi ne caractérise donc pas, nécessairement, un crédit excessif. Au cas présent, la règle juridique examinée « sauve la peau » de la banque concernée.

Il est donc vain de tenter d’opposer les deux méthodes d’analyse de la solvabilité, au prétexte d’ameuter l’opinion dans la défense d’un « modèle français » : elles se complètent et ne sont pas en concurrence. Une Cour d’appel a, de nouveau, mobilisé la règle juridique évoquée, en 2025. Au bénéfice de l’emprunteur et au détriment d’une banque, dont la responsabilité pour prêt excessif a été confirmée.

Application maladroite du principe d’intégration de la valeur du bien financé à l’analyse de la solvabilité, contrôlé également par une Cour d’appel en 2025.

La Cour d’appel de Caen, en 2025, rappelle donc le principe juridique, sans pourtant en faire une bonne application, comme celle effectuée à Angers en 2024. Elle énonce le principe : « Pour apprécier les capacités financières et le risque d’endettement d’un emprunteur non averti doivent être pris en considération ses biens et revenus, dont la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat. »

La Cour constate que l’emprunteur supportait un taux d’effort de 28% avant l’octroi du prêt (il remboursait un crédit à la consommation) et qu’il achetait avec le prêt immobilier la maison pour laquelle il acquittait alors un loyer de 450 euros. 

Après octroi du prêt, son taux d’effort ressortait à 51% « hors allocations logement. » Le prêt principal, d’environ 100.000 euros était remboursable initialement en 360 mensualités. Pour la Cour d’appel, compte tenu du taux d’effort à l’octroi et des autres éléments d’appréciation, le « prêt accordé » provoquait le « risque d’endettement excessif. » Elle n’effectue aucun travail sur la valeur du bien immobilier et de l’épargne de l’emprunteur. Elle confirme de la sorte qu’un tel prêt, rapporté au profil de l’emprunteur, engageait donc la responsabilité de la banque. Celle-ci est déboutée de son appel et sa condamnation pour manquement à l’une de ses obligations est confirmée. 

Sans doute cette banque a-t-elle eu tort de ne pas davantage montrer d’intérêt pour la valeur du bien qu’elle finançait, ainsi que pour l’épargne de l’emprunteur, dans son analyse de solvabilité. En se limitant aux seuls revenus de l’emprunteur, en présence d’un taux d’effort élevé, elle a engagé sa responsabilité sans espoir d’une meilleure défense.

Les banques disposent de la faculté de faire réaliser une évaluation du bien financé (article L. 313-20 du Code de la consommation). En pratique : aucune banque française ne propose ce service. Mieux : leur communication récurrente montre qu’elles y sont opposées, alors que la Loi l’impose. En l’absence d’évaluation du bien immobilier, celle de l’acte notarié fait référence (Cour d’appel d’Angers, du 12 mars 2024, n° 22/01945) ; l’épargne de l’emprunteur fait partie de sa capacité de remboursement (même décision, confirmée par la Cour de cassation en 2025). Ainsi : « le risque d’endettement était couvert notamment par le patrimoine immobilier, dont la réalisation suffisait à elle seule à rembourser l’intégralité du prêt et même à dégager un reliquat non négligeable en faveur de [l’emprunteur], outre l’épargne conservée par ailleurs. » La pratique des IOBSP tient compte du Droit en vigueur et s’adapte à la situation particulière de son enfreinte par les banques.

La fonction, cruciale, d’analyse de la solvabilité d’un emprunteur connaît des transformations juridiques profondes : 2005, 2007, 2016 et 2026. Ces transformations heurtent manifestement la pratique bancaire. Elles sont donc sources de confusions. L’IOBSP, Mandataire de banques, Courtier ou Mandataire d’un autre IOBSP, est tenu de disposer de supports juridiques complets et actualisés. Ces supports juridiques reflètent le Droit applicable. La banque, qui analyse, seule, la solvabilité de l’emprunteur doit prendre en compte dans cette analyse « […] la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt […] » Cette dimension de l’analyse de la solvabilité n’exclut évidemment pas la méthode principale d’examen de la capacité de remboursement par les ressources. Les deux méthodes ne sont pas antagonistes. La règle juridique en vigueur impose d’articuler les deux méthodes : celle de la prise en considération des revenus de l’emprunteur et celle de la valeur du bien rapporté au prêt. Elle ne provoque aucun déséquilibre dans l’octroi de crédit immobilier, ni au détriment de la banque, ni au détriment de l’emprunteur. De plus : la connaissance la valeur du bien financé est bénéfique aux banques, réduisant les exigences de fonds propres, abaissant ainsi le coût de revient des prêts immobiliers.

Points d’attention, en pratique pour l’IOBSP :

• L’IOB exploite des données relatives à la situation financière de l’emprunteur et soit offre à ce dernier (soit : lui recommande, s’il est Courtier) un prêt « adapté à [la] situation » de l’emprunteur et à « ses besoins » (s’il est Courtier), sans jamais endosser la responsabilité juridique de l’analyse de la solvabilité.
• L’IOB recueille auprès de son Client, candidat à l’emprunt, « des informations relatives à ses ressources et à ses charges ainsi qu’aux prêts en cours qu’il a contractés » afin de permettre à « l’établissement de crédit […] de vérifier [la] solvabilité » de l’emprunteur. 
• L’IOB intègre, dans la composition et dans les valeurs de la « situation financière » du Client s’il dispose (ou non) d’éléments relatifs à la valeur du bien financé. Il précise utilement si la banque dont il distribue l’offre de prêt, propose, ou non, le service d’évaluation immobilière (aucune, en France, en 2026).
• Lorsque l’IOB ne reçoit aucune information sur la valeur du bien financé, il l’indique à l’emprunteur, soit dans son offre (Mandataires de banques), soit dans sa recommandation/proposition (Courtier) et fait utilement référence à la valeur du bien couchée dans l’acte notarié.

Copyright© Laurent Denis & Katarzyna Hocquerelle, 2026. Article réalisé pour le magazine « IOBETTE publié par l’IEPB. Cet article demeure la propriété intellectuelle exclusive des deux auteurs. Toute autre reproduction, diffusion ou usage qui serait non autorisé par les deux auteurs, quels que soient les supports ou les moyens utilisés, est strictement interdit et constitue un délit de contrefaçon. L’article peut être cité ainsi : « Laurent Denis & Katarzyna Hocquerelle, « SON TITRE » (voir en-tête d’article), IOBETTE de l’IEPB, année 2026. »

Note : cet article fait l’objet d’une publication dans le site « Village de la Justice », janvier 2026 (date de publication : en cours).