France, Allemagne, Espagne, Italie – qui offre réellement le meilleur cadre patrimonial ?
L’investissement locatif transfrontalier attire de plus en plus d’épargnants européens. Diversification patrimoniale, arbitrage fiscal, recherche de rendement ou simple sécurisation d’actifs tangibles : les motivations sont multiples.
Pourtant, derrière une apparente proximité géographique et juridique, les cadres fiscaux et économiques de l’investissement locatif diffèrent profondément selon les pays.
Comparer la France à ses voisins proches – Allemagne, Espagne et Italie – permet de mettre en lumière quatre philosophies distinctes de l’investissement immobilier. Pour éviter toute confusion, cette analyse se concentre sur trois piliers structurants, déterminants pour un investisseur patrimonial :
- Les frais d’acquisition (coût d’entrée)
- La fiscalité des loyers (rendement annuel net)
- La fiscalité de la plus-value (sortie de l’investissement)
I. Les frais d’acquisition : le ticket d’entrée patrimonial
🇫🇷 France : une fiscalité d’entrée élevée mais connue
En France, l’achat d’un bien immobilier ancien est grevé par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés – à tort – « frais de notaire ». En réalité, ces frais sont composés majoritairement de taxes perçues par les collectivités locales et l’État.
Pour un bien ancien, les DMTO représentent environ 5 à 6 % du prix d’acquisition, selon le département (la plupart appliquant le taux plafond). À cela s’ajoutent les émoluments du notaire et divers frais annexes.
Le coût d’entrée est élevé, mais stable, prévisible et juridiquement sécurisé. Aucun mécanisme de surtaxe spécifique ne vise l’investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale.
🇩🇪 Allemagne : un coût variable mais souvent compétitif
En Allemagne, la taxe d’acquisition s’appelle la Grunderwerbsteuer (taxe de mutation immobilière). Elle est fixée au niveau des Länder (États fédérés).
Les taux varient généralement entre 3,5 % et 6,5 % du prix d’achat. Certains Länder (comme la Bavière) sont historiquement plus attractifs, tandis que d’autres ont fortement augmenté leur taux ces dernières années.
L’Allemagne peut être moins chère que la France à l’entrée, mais la comparaison doit être territorialisée. Le système est simple, lisible et sans distinction entre résidence principale et investissement locatif.
🇪🇸 Espagne : un coût d’entrée souvent supérieur à la France
L’Espagne distingue clairement deux marchés :
1. Bien ancien (revente)
L’acquéreur paie l’ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dont le taux est fixé par les Communautés autonomes. Il varie généralement entre 6 % et 11 %.
2. Bien neuf (promoteur)
L’achat est soumis à :
- IVA (TVA) : 10 %
- AJD – Actos Jurídicos Documentados (droit de timbre) : environ 0,5 % à 1,5 %
Dans la majorité des régions espagnoles, le coût d’acquisition est égal ou supérieur à celui de la France, sans avantage structurel pour l’investisseur locatif.
🇮🇹 Italie : une fiscalité d’entrée lourde… mais trompeuse
En Italie, le régime dépend de la nature du vendeur :
Achat à un particulier (cas le plus fréquent)
- Imposta di registro : 9 % pour une seconda casa (résidence secondaire ou investissement locatif)
- Taxes fixes complémentaires (hypothécaire et cadastrale)
Cependant, cette taxe est calculée sur la valeur cadastrale, souvent très inférieure au prix de marché.
Achat à un promoteur
- IVA (TVA) : 10 %
- Taxes fixes plus élevées
Sur le papier, l’Italie semble la plus chère. En pratique, l’assiette cadastrale réduit fortement la charge réelle, ce qui rend la comparaison plus nuancée.
II. La fiscalité des loyers : rendement brut vs rendement net
🇫🇷 France : un système complexe mais optimisable
Les loyers perçus en France sont soumis à :
- l’impôt sur le revenu (IR)
- les prélèvements sociaux (PS) au taux global de 17,2 % (inchangés en 2026).
Deux grands régimes existent :
- Micro-foncier / micro-BIC : abattement forfaitaire
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…)
Pour les non-résidents, un mécanisme souvent mal compris s’applique :
- Un taux minimum de 20 % ou 30 %,
- mais possibilité d’opter pour le taux moyen, calculé à partir des revenus mondiaux, si plus favorable.
La France est fiscalement lourde, mais très malléable pour les investisseurs structurés, notamment grâce au régime réel et au déficit foncier.
🇩🇪 Allemagne : sobriété fiscale et logique économique
Les loyers allemands sont imposés comme revenus de location (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), intégrés à l’impôt sur le revenu progressif.
Les charges sont largement déductibles, y compris :
- intérêts d’emprunt
- frais de gestion
- amortissements
Il n’existe pas d’équivalent aux prélèvements sociaux français sur les loyers.
L’Allemagne privilégie une approche économique du revenu net, sans superposition de prélèvements sociaux spécifiques.
🇪🇸 Espagne : une fiscalité dure pour les non-résidents
Pour les résidents fiscaux, les revenus locatifs font partie de la base de l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) — l’impôt sur le revenu des personnes physiques. C’est l’équivalent de l’IR en France.
Taux d’imposition IRPF : il est progressif selon des tranches qui diffèrent selon les Communautés autonomes (régions). Il n’existe pas un taux uniformisé national ; chaque région applique des tranches propres, mais l’ensemble forme un barème progressif (par exemple des marges basses autour de ~19–24 % puis des paliers supérieurs pouvant dépasser 40 % pour les revenus élevés).
Les loyers perçus par un non-résident sont soumis à l’IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
- 19 % pour les résidents de l’UE/EEE
- 24 % pour les non-UE
La déductibilité des charges est la même pour les ressortissants de l’Union Européenne que pour les résidents en Espagne. En revanche, pour les ressortissants extra-européens, la déductibilité est restreinte.
Dans tous les cas, il n’y pas de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.
L’Espagne est fiscalement plus avantageuse que la France, mais est pénalisante pour les non-résidents extra-européens, avec peu de leviers d’optimisation comparables à la France ou à l’Allemagne.
🇮🇹 Italie : la simplicité de la cedolare secca
L’Italie propose un régime optionnel très lisible : la cedolare secca.
- Impôt forfaitaire de 21 % sur les loyers
- 10 % pour certains baux réglementés (canone concordato)
- Aucun impôt local supplémentaire sur le revenu locatif
C’est l’un des régimes les plus simples et prévisibles d’Europe pour un investisseur locatif, mais pas le moins cher.
III. La fiscalité de la plus-value : la sortie de l’investissement
🇫🇷 France : une fiscalité lourde mais amortie par le temps
La plus-value immobilière est soumise à :
- impôt sur la plus-value 19%
- prélèvements sociaux 17,2%
- soit un taux global “facial” 36,2 %
Des abattements progressifs conduisent à :
- exonération d’impôt après 22 ans
- exonération de prélèvements sociaux après 30 ans
La France favorise clairement la détention longue.
🇩🇪 Allemagne : paradis fiscal… sous condition de durée
En Allemagne, la plus-value est totalement exonérée si le bien est détenu plus de 10 ans.
C’est l’un des régimes les plus favorables d’Europe pour un investisseur moyen terme.
🇪🇸 Espagne : imposition systématique
La plus-value est imposée à des taux progressifs, sans exonération significative liée à la durée de détention.
La fiscalité de sortie est rigide, et peu incitative.
🇮🇹 Italie : fiscalité modérée et lisible
La plus-value est taxée si le bien est revendu dans les 5 ans suivant l’achat. Au-delà, elle est exonérée (hors cas particuliers).
Régime simple, favorable à la détention moyenne ou longue.
Alors quel pays est le plus favorable à l’investissement locatif ?
Si l’on raisonne strictement patrimonialement, sans biais idéologique :
🥇 Allemagne
→ Meilleur équilibre global : coût d’entrée parfois compétitif, fiscalité des loyers rationnelle, exonération totale de plus-value après 10 ans. Pas de prélèvements sociaux.
🥈 Italie
→ Fiscalité simple et lisible, mais importante. Pas de prélèvements sociaux. Pas de plus-value après seulement 5 ans de détention.
🥉 Espagne
→ Fiscalité d’entrée et de détention souvent pénalisante et faible flexibilité patrimoniale.
❌ France
→ Fiscalité lourde et sophistiquée, alourdie par les prélèvements sociaux. Elle reste attrayante pour les investisseurs structurés et long-terme, moins lisible pour les non-initiés.
Charles-Hubert MEYERGUE
Juriste à l’iepb.
