Ce qui est “non négociable” : le cadre HCSF, devenu la grammaire commune.
En France, la sélection des dossiers immobiliers en 2026 reste largement structurée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) :
- taux d’effort (charges d’emprunt / revenus) ≤ 35 %, assurance emprunteur incluse ;
- durée ≤ 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé dans certains cas, notamment entrée en jouissance décalée).
Le point souvent mal compris par les emprunteurs : ce cadre n’est pas une “recommandation molle”. Il est suivi et contrôlé, et les banques disposent d’une marge de flexibilité : 20 % des nouveaux prêts peuvent déroger, mais avec une orientation voulue vers la résidence principale et les primo-accédants.
Ensuite vient la “cuisine bancaire” : stabilité des revenus, reste à vivre, et qualité du projet.
À l’intérieur du cadre HCSF, la banque arbitre sur ce que les statistiques publiques appellent les critères d’octroi : charges d’emprunt totales, revenus, mais aussi des indicateurs plus “banquiers” comme le reste à vivre, la stabilité professionnelle, la gestion de compte, l’épargne résiduelle, l’apport et la cohérence du projet.
L’ACPR, dans son rapport sur le financement de l’habitat, rappelle notamment la distinction entre taux d’effort et taux d’endettement et précise ce que recouvrent les charges prises en compte (l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit la nature, et les charges maximales sur la période).
Le contexte 2026 : la sélectivité ne vient pas seulement du “taux”, mais du risque perçu
Même si les taux se sont stabilisés par rapport au pic de 2024, les banques pilotent aussi leurs volumes. La Banque de France indique un taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat à 3,10 % en novembre 2025 (hors renégociations).
La Fédération bancaire française signale aussi une reprise de la production des crédits à l’habitat en 2025, après le creux de début 2024.
Conséquence pratique (déductive, mais raisonnable) : quand la production repart, la concurrence commerciale revient… mais dans les rails HCSF. Le tri se fait donc de plus en plus sur :
- la propreté bancaire (incidents, découverts, régularité) ;
- la stabilité des revenus et leur lisibilité ;
- la cohérence achat/prix ;
- et, de plus en plus, sur la capacité du dossier à passer le filtre “effort + durée” sans forcer la flexibilité.
Le retour du courtier comme “architecte du financement”
Pourquoi “architecte”, et pas seulement “négociateur de taux”.
Quand tout le monde emprunte sous un plafond 35 % / 25 ans, le taux n’est plus l’unique variable d’ajustement. Le courtier (ou l’IOBSP) redevient utile là où la banque est la plus rigide : la structure du dossier.
Là encore, c’est factuel : les banques doivent respecter un cadre qui limite la durée et le taux d’effort, avec une flexibilité plafonnée et orientée. Donc la performance n’est pas seulement de “trouver une banque”, mais de fabriquer un dossier finançable.
Les leviers réellement “architecturaux” (ceux qui changent la décision).
Sans inventer de règle “universelle banque par banque”, on peut décrire des leviers concrets, compatibles avec le cadre officiel :
- Lissage de l’effort : jouer sur la durée (dans les limites), le montage, la hiérarchie des prêts, ou le calendrier (différé lorsque le projet le justifie). La tolérance de 2 ans est explicitée dans la doctrine publique.
- Assurance emprunteur : puisque l’assurance est incluse dans le taux d’effort HCSF, optimiser le coût d’assurance peut faire repasser un dossier sous 35 % (c’est mécanique, pas une “astuce”).
- Stratégie “banque-cible” et usage de la flexibilité : la flexibilité est rare (20 %), donc elle est “réservée” à certains profils/projets (résidence principale, primo-accédants). Savoir présenter le dossier dans cette logique, c’est une compétence de structuration et de narration financière, pas seulement de négociation.
- Lecture macro utile : les barèmes bougent parfois peu, mais les banques ajustent selon le coût de refinancement et les taux longs. Des analyses de presse économique ont montré des périodes où les taux longs (OAT 10 ans) pèsent sur les barèmes même quand les taux courts bougent moins.
Un signe intéressant : le retour d’offres “conditionnelles” (dont l’énergie)
La presse a aussi relevé l’apparition d’offres liant parfois les conditions à la performance énergétique du logement (ce n’est pas généralisé, mais c’est un signal). Pour l’IOBSP, c’est typiquement un sujet 2026 : l’objet financé (et sa qualité) revient dans la décision de crédit, au-delà de la seule solvabilité.
Investissement locatif sans avantage fiscal : est-ce encore rationnel ?
Le fait majeur : la fin de Pinel change le logiciel
Un constat revient dans l’actualité 2025 : la fin du dispositif Pinel (fin 2024) a retiré un levier fiscal emblématique du neuf locatif, et le secteur plaide pour un nouveau cadre incitatif (souvent décrit comme “statut du bailleur privé” ou équivalent).
Donc la question est légitime : si l’on retire l’outil fiscal, reste-t-il une rationalité économique?
Rationnel… mais pas pour les mêmes raisons, ni pour les mêmes profils
Sans chiffres “magiques”, on peut poser une rationalité vérifiable par la logique financière :
Un investissement locatif devient rationnel s’il tient sans subvention fiscale, c’est-à-dire si le rendement net attendu + la valorisation potentielle compense à la fois :
- les frais d’acquisition,
- les charges,
- la fiscalité sur les loyers,
- le coût du financement (taux),
- et le risque (vacance, impayés, travaux).
Ce qui change en 2026, c’est que le marché du crédit se normalise autour d’un taux moyen autour de 3,1 % fin 2025 (Banque de France) et ~3,14 % au T4 2025 (Crédit Logement/CSA).
Le “coût de la dette” n’est plus celui du très bas taux, mais il n’est plus non plus au pic. Cela rend certains projets possibles… mais uniquement si le prix d’acquisition et le loyer “tiennent” la charge.
La vraie question devient : “où” et “quel produit”
Dans un marché décrit comme “timidement en reprise” mais encore loin des niveaux 2016–2019, la presse souligne un comportement d’acheteurs plus prudents et des ventes qui se déclenchent à des prix jugés raisonnables.
Pour un investisseur, c’est central : sans levier fiscal, l’achat locatif redevient une opération de prix, de tension locative et de qualité du bien (dont l’énergie). Et on voit aussi émerger (au moins dans le débat public) l’idée de nouvelles politiques pour soutenir l’offre locative privée ; mais tant que rien n’est consolidé, la seule position sérieuse est : raisonner sur des fondamentaux, et considérer tout futur avantage comme un “upside”, pas comme un prérequis.
Jérôme CUSANNO
Directeur de l’iepb
